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泰禾的启示：高负债、高杠杆，就必须高周转
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泰禾的启示：高负债、高杠杆，就必须高周转
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
央行公布了5月的数据。
5月份人民币贷款增加1.48万亿元。5月月末人民币贷款余额163.39万亿元，同比增长13.2%。5月末，广义货币（M2）余额210.02万亿元，同比增长11.1%。
多项数据说明，货币宽松的周期已经开启。
由于政策的调控，房地产行业的资金面仍偏紧。
多家企业传出资金链断裂的消息。
泰禾处境最为艰难。据媒体报道，由于资金紧张，泰禾北京院子二期、泰禾上海大城小院项目，都已处于停工状态，已购房的数千业主忧心忡忡。
1、泰禾的局面说明，在楼市波动期，过度扩张，是魔鬼。
2016~2017年，泰禾不断加杠杆来扩大规模，两年共花费778.8亿元拿地扩张。泰禾2017进入1000亿的房地产企业俱乐部。但年末净负债率达到惊人的474.64%，在房地产行业“遥遥领先”。
2020年，泰禾到期的有息负债约540.43亿元。债务压顶，这一切都是三年前的因，今天的果。
2、泰禾的局面说明，高杠杆，必须要有高周转。
有人可能会有疑问：碧桂园迈上第一的台阶，靠的也是扩张。同样的战略，同样的打法，泰禾为何就失败了？从1000亿到2000亿的目标不但没有实现，还开了倒车，陷入了困局。
问题的关键，是碧桂园几乎所有的产品，都是快消品，实现了“456”这样的高周转。
泰禾沉溺于“院子”中。产品都是长周期销售的类型。以泰禾北京院子二期为例，主力户型为312平方米，1150万元/套起。
这一类的产品，只有一个结局：卖不快。
高负债，高杠杆，又实现不了高周转。
这才是泰禾陷入困局的主因。
3、中国房地产行业有三个魔咒：
（1）专业做“品质地产”的企业做不大。
（2）专业做别墅产品的企业做不大。
（3）做专业养老地产的企业做不大。
泰禾再次验证了这几个魔咒。
不同的房企，有不同的路，也有不同的命。
产品结构和房地产企业的发展空间密切相关，不能不慎重。
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