房地产行业垄断，鼓励还是抑制？
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

中国房地产发展40多年，行业垄断已经初步形成。
是鼓励还是抑制？需要有明确的方向。

“两会”期间，全国政协委员、房天下董事长莫天全认为，在落实“房住不炒”中，要预防部份城市逐渐形成的中介机构高市场占有率的垄断格局。
莫委员认为，当行业良性竞争局面被打破，就意味着垄断机构有收费和对房价的话语权和定价权，对控制房价非常不利，各种费用会不断升高，最终受害者是处于弱势地位的消费者。

莫委员的意见很有代表性。
1、房地产行业目前已经形成了“全方位”的垄断格局。大型龙头开发商的市场份额越来越高。2019年，排位前100的开发商市场份额已占74%，前30的开发商的市场份额已占49%。
中介机构，已在中心城市形成垄断。北京最大的二手中介机构链家，2019的市场份额已经超过50%。
近年兴起的长租公寓，也有逐渐形成巨头。有机构控制的房源已经超过10万套。
房地产领域，从房地产开发，到中介服务，从工程和服务商，行业的集聚度都在不断提高。

在资本的力量下，房地产行业垄断的格局已经通过市场的作用，逐渐形成。

2、行业集中度提高，有利有弊，需要管理层衡量。

行业集中度提高，有利于有关部门的管理，有利于行业从无序走向有序，有利于从散乱走向规模化经营，有利于推动行业进步和科技进步。

行业集聚度提高，负面作用，是容易形成垄断，造成垄断价格和垄断利润。

3、房地产行业集聚度提高过快，容易造成市场失去竞争压力，造成行业创新能力不足。
最典型的例子，是龙头房企的规模越来越大，但近年来的工程质量，不但没有提高，反而问题不断。

4、房地产行业集聚度提高，是把双刃剑。龙头企业的形成，是行业进步的标志。但是，房地产行业垄断的问题，也不容忽视。房地产行业的法规、政策，还需要有“反垄断”的规定。