大湾区未来就是两个都市圈

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

深圳市发改委日前发布《2019年工作总结和2020年工作计划》，文件提出，加快推进深圳都市圈规划编制。未来的深圳都市圈，不止包括深莞惠，还将纳入河源和汕尾。

1、在大湾区里，深圳和香港融合发展为一个超大的深港大都市，本来是最佳选择。然而，由于各种复杂的因素，深圳选择了自行发展深圳都市圈。

2019年深圳GDP高达2.69万亿，产业不断升级发展，城市辐射能力不断提高。深圳加上东莞、惠州、河源和汕尾，经济总量占广东的40%。

深圳都市圈无疑将是大湾区经济发展的龙头。

2、河源和汕尾纳入深圳都市圈，令人意外，但又在情理之中。深圳产业发展缺乏土地空间，位处汕尾的深汕合作区面积达468平方公里，汕尾成为了深圳东进的桥头堡。河源拥有广东其他城市没有的绿色生态资源和可开发空间，在高铁时代，距离深圳就是一个小时车程。

由于轨道交通的连接，深圳都市圈的范围和空间比传统意义上的都市圈宽得多。深圳的金融和高科技+东莞的制造业+河源的绿色产业+汕尾的产业新城。几个城市融合在一个大都市圈里，各种要素将发挥出更大的作用。

3、未来的大湾区，将形成两大都市圈。一个是深圳都市圈，一个是广佛都市圈。广州2019年GDP为2.36万亿，佛山为1.07万亿。未来的广佛都市圈将包括广州、佛山、清远和肇庆，经济总量将占到广东的38%左右。

未来10年广东地区的房地产投资的热点，将在两大都市圈内。

4、大都市圈规划编制背景下，房地产投资者可以把握以下几个重大机会：

（1）  都市圈内，价值未充分显性化的土地资源。包括各种工厂、农用地、林地和农村集体建设用地。

（2）  都市圈内，暂时还未开展三旧改造的项目。

（3）  围绕铁路网络发展的TOD项目。

（4）  都市圈里的现代农业和观光农业。

（5）  新兴产业蓬勃发展区域的住宅类物业。

（6）都市圈中心区的优质经营性物业。