成都TOD模式顶层设计

（本文完整版详见我司微信公众号“铁路TOD综合开发”）

我国以轨道交通为主的公共交通土地的综合开发，因制度政策设计、规划衔接、资金筹措、用地保障、开发主体的明确等等存在诸多问题。不少城市如北、上、广、深等城市，通过融资模式的创新、出台指导性政策及相关技术文件等，进行了一系列轨道交通场站物业的综合开发。但对标日本、香港、新加坡等地案例，我国在轨道交通用地综合开发方面，整体尚处于起步阶段。而成都站城一体化的轨道交通综合开发，算得上是TOD模式的典范。

第一，成都TOD模式，不是单个轨道场站物业的综合开发，而是以轨道交通引导城市发展的规划理念。

成都新一轮总规定位为美丽宜居公园城市。以一个TOD项目就是一个公园城市社区（15分钟基本公共服务圈）为思路进行TOD综合开发。

成都通过借鉴国内外轨道交通建设运营经验，构建全域覆盖大运量轨道交通网络，并对成熟区（存量用地二次开发）或半开发区（新增用地）紧邻站场用地进行综合开发，推动站、产、城 “一体化设计”，导入人口及产业，带动周边地区土地升值和产业集聚，实现城市公共交通引导城市发展。

第二，针对轨道交通场站综合开发存在的问题，从2017年年底开始，成都先后出台了一系列相关政策指导文件。

通过顶层制度设计和政策指引，成都市轨道交通综合开发不再只是“反哺轨道交通建设、运营补亏”，而是与城市交通、土地资源、地区产业、15分钟基本公共服务圈社区建设等进行匹配，以全市之力推进“轨道上的公园城市”建设。

①关于开发主体

按照成府函〔2017〕183号文和成办函〔2018〕192号文规定，我市轨道交通场站综合开发用地共涉及714个站点、75个车辆基地。其中，成办函〔2018〕192号文《专项资金筹措方案》明确的105个轨道站点及75个车辆基地的轨道交通场站综合开发由市政府统筹安排，其余609个轨道交通站点的综合开发由区（市）县政府（含成都天府新区、成都高新区管委会，下同）统筹安排。

明确成都轨道集团为轨道交通场站综合开发主体，并鼓励其探索多元化投融资模式，引入社会资本参与开发。

②关于规划

政府相关部门以及轨道集团组织编制了《成都市轨道交通场站综合开发专项规划》。规划策略之一是定等级。构建轨道交通站点综合开发分级体系。采用分级方式开展轨道交通站点综合开发，将轨道交通站点分为四级——城市级、片区级、组团级、一般站点。

规划策略之二是理资源，对以站点为中心，一般站点半径500米，换乘站点半径800米以及车辆基地周边综合开发范围内的土地资源进行梳理。

三是提指引，对标国际先进理念、一体化城市设计核心要素和TOD核心理念，编制《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》作为站点规划工作的指引和技术指南。

技术内容主要包括功能定位与产业发展、用地布局、城市形态、开敞空间、地下空间利用、慢行系统、交通接驳系统等，为站点规划工作提供详细指引。

如鼓励功能混合，在站点周边核心区集聚产业、公共交通、公共服务设施，在外围辐射影响区布局居住及公共服务设施。

结合城市功能与慢行通道布局城市开敞空间。加强城市形态与风貌设计整体统筹，造有显示度城市地标；鼓励站点充分利用地下空间，站点周边构建立体化系统化人性化慢行系统。

《成都市轨道交通场站综合开发实施细则》提出全市13个区（市）县都将各打造一个TOD综合开发标杆项目，展现“人随线走”“站引人聚”的实体效果。形成良好的社会效应和城市新名片。

④关于用地统筹及规划衔接

《成都市轨道交通场站综合开发用地管理办法（试行）的通知》明确，轨道交通场站综合开发用地范围内的土地在出让前，须完成一体化城市设计及相应控规调整，一体化城市设计成果及相关技术要求需纳入拟上市宗地规划、建设条件。　　

市政府统筹安排的轨道交通场站综合开发用地，由成都市轨道交通综合开发工作领导小组办公室（以下简称市轨开办）会同区（市）县政府和相关土地提供方，按照年度土地供应计划做好土地供应前期准备工作。在土地供应前，区（市）县政府和相关土地提供方应书面征求成都城市轨道交通建设指挥部办公室（以下简称市轨道办）意见，不得擅自组织出让。　

成都轨道集团负责在轨道交通线网规划或工程可行性研究阶段，同步开展场站一体化城市设计，经审查通过后，可根据设计方案，对涉及的控制性详细规划进行调整和修编，确保综合开发方案落地实施。做一体化城市设计编制时，在确保区域内开发规模总量控制的前提下，允许将容积率向站点核心区转移，提高开发强度，保证了综合开发项目的合理收益。

以陆肖站为例，对比调规前后的规划图，原规划中占比最大的商业兼容住宅用地，调整成了商业与二类住宅两种用地，商业与住宅相对独立，商业用地以地铁为核心聚集，地铁外围以住宅为主。

⑤关于供地方式

不具备单独规划建设条件须整体或分层开发建设的轨道交通场站综合开发用地，宗地物业有出让年限内不得整体或分割销售、转让要求的，经市、区（市）县政府批准，规划和自然资源部门按协议出让方式供地。

明确要求将轨道交通工程及相关规划条件建设要求纳入出让方案。

以拍卖、挂牌方式出让的轨道交通场站综合开发用地起始（叫）价可按不考虑轨道交通因素的宗地评估价的70%（含持证准用价款）确定。　

⑥关于地下空间用地

价款优惠条款：以招标、拍卖、挂牌等有偿方式公开出让地下建设用地使用权的，土地出让的起始（叫）价可按评估价格的70%确定。

依法采取协议方式出让地下建设用地使用权的，按照用途确定应缴纳的土地出让价款，其中：属于商业、旅游、娱乐等用途的，按地表所在区域商业用地基准地价的25%确定；属于地下车库用途的，按地表所在区域商业用地基准地价的20%确定；属于公共配套设施、地下连接通道用途的，按地表所在区域公共管理与公共服务用地基准地价的20%确定。

财政资金支持条款：公共类地下空间（含地下通道部分）建成后，参照建设工程基础设施配套费缴纳情况，由财政安排资金按100%的比例奖补；确需支持的综合经营类地下空间建成后，参照建设工程基础设施配套费缴纳情况，由财政安排资金奖补。