足球产业正式进驻广州南站TOD——恒大足球场用地分析

（本文完整版详见微信公众号“铁路TOD综合开发”）

4月16日，广州市番禺区谢村体育设施地块及产业地块竞拍成功，恒大底价拿地，并于当日举行了开工仪式，计划2022年前竣工并投入使用。这标志着广州南站TOD综合开发迎来新发展，恒大专业足球场作为龙头项目，引起社会各界强烈关注和反响。

一

地块概况及地价

项目地块位于广州南站东侧约2KM，北面近谢村地铁站。

项目占地面积49.9万㎡，计容建面94.2万㎡，挂牌起始价681348万元，折合楼面价约7233元/㎡， 4月16日广州市番禺区裕垚房地产开发有限公司（恒大地产集团有限公司旗下全资公司）以底价成交。值得一提的是，项目成交楼面价7233元/㎡，低于近年番禺区商务商业用地市场平均水平。

（备注：2016年12月12日万科以底价竞得广州南站核心地段6宗商务金融用地，成交总价38.47亿元，总土地面积达82354平方米。其中，15#地块8670元/平方米；4#地块楼面价8405元/平方米；3-2#地块楼面价8867元/平方米；8#地块楼面价9044元/平方米；1#地块楼面价7857元/平方米；16#地块楼面价8794元/平方米。

二

出让条件

此次土地出让方式为以体育实施产业用地捆绑商业商务用地、定向出让。作为产业用地，对项目的经营要求为年营业收入不少于30亿元、年税收不低于12亿。

出让条件如下：

    1.竞买人或其所属集团须为2019年《财富FORTUNE》杂志公布的世界500强企业。

    2.体育设施用地须建设世界一流的专业足球场，设置至少8万个座位；专业足球场建成后一年内，竞得人须引进一家中国足球协会超级联赛俱乐部，并将本项目足球场作为其球队主场；否则本项目球场须无偿移交给广州市体育主管部门作为公共服务设施；专业足球场须在土地交付之日起3年内建成并投入使用。

    3.竞得人须在签订成交确认书一个月内提交专业球场的概念设计方案（包括平面图、立面图、效果图），并取得广州市规划和自然资源主管部门会体育主管部门意见后的认可意见。否则出让人有权解除土地出让合同，收回土地使用权，竞得人已缴纳的保证金将不予退还。

    4.体育设施用地项目建成后，竞得人须全部自持，自持物业的持有年限与土地出让年限（40年）一致，自持物业不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持物业整体一并办理。

    5.地块范围内城市道路用地、公园绿地、防护绿地、水域用地由竞得人负责出资建设，并按规划要求与项目主体同步建设、同步验收，按照该地块《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定的竣工时间建成并验收合格后无偿移交给广州市番禺区政府有关部门。

    6.竞得人须按规划要求配建BA0402018地块（消防用地）、BA0402014地块（服务设施用地）、BA0402026地块（中小学用地），并按照2016年3月1日实施的广州市人民政府令第138号、2018年2月13日实施的广州市人民政府令第158号以及《关于居住区配套公共服务设施装修标准的通知》（穗建房产〔2017〕499号）的要求建成验收合格后，无偿移交给广州市番禺区政府有关部门。

    7.竞得人须按规划要求负责地块内现状河涌的改道工作，并承担由此产生的全部费用。

    8.地块范围内有高压线路穿过，由竞得人在申请地块供电方案时按广州市番禺区供电部门意见处理，竞得人不得将供电线路的处理作为项目申请延期开发（包括开工、竣工等）的依据。

    9.竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后1个月内在广州市番禺区办理工商注册和税务登记，注册关系、纳税关系及统计关系在土地出让年限内不得迁离广州市番禺区。

    10.除体育用地外，竞得人须采取装配式建筑的建造方式，装配式建筑面积比例不低于30%，且应满足国家或省现行的装配式建筑评价标准要求。

11.竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后1个月内与广州市番禺区人民政府签订《产业项目进驻协议书》，否则出让人有权单方面解除出让合同。

《项目进驻协议书》重点条款：

1. 投资额：恒大承诺须投资不少于人民币120亿元建设本项目（该投资资金以专项审计报告为准），

2. 建设及完工时间：于2020年内启动建设, 专业足球场自土地交付之日起3年内竣工并投入运营，其他产业项目自土地交付之日起3年内完成第一期建设并投入运营，于2027年内（具体时间按土地出让合同的约定）全部竣工并投入运营。

3. 税收：承诺及自2025年起，该项目每年在番禺区实现营业收入不少于30亿元，年税收不少于12亿元。恒大及项目公司的实际上缴税收（两年为一个综合考核期）达不到本协议中承诺数值的，甲方有权出具不合格通知书。自甲方出具不合格通知书之日起30个自然日内，乙方须按本协议约定的税收与实际上缴税收差额的20%向甲方支付补偿金。

三

足球场地块业态规划

摘地日即能开工，恒大足球场项目前期筹划准备非常充分。从2014年广州首次官方确认将建专业足球场，历经五年，项目最终落地广州南站TOD产业片区，恒大极有可能全程参与了项目选址及地块控规调整。从足球场业态规划来看，恒大已经完成足球+商业模式体系的构建。

根据施工现场的设计说明描述来看，除了有符合FIFA标准的专业足球场外，恒大新主场将会设立16个VVIP包间、152个VIP包间、国际足联区、运动员区、媒体区、新闻发布厅，为承办各类高级别、高频次赛事提供充分保障。

除了球场主体外，还将建设从地下1层到地上6层的高端商业配套设施，共规划儿童世界、国际美食、文化娱乐、体育运动、精品零售、教育培训、休闲餐饮等8大业态122类项目，将引进380多个国内外知名品牌，打造档次最高、品类最全、人气最旺的体育文化综合体。

负一层：设有国际名品店运动集合店、科技体验馆、数码电器、大型音超等。

首层：八大风情餐饮

二层设有精品文化书店、教育培训、文创集合点、儿童精品零售等

三层：设有儿童世界，包含多媒体科技类等80多家游乐设备。

四层：设有粤菜、川菜、鲁菜等各类品牌酒楼。

五层：设有恒大足球荣誉室、世界足球文化博物馆、球迷俱乐部、球迷商店、乒乓球/桌球/保龄球/击剑等等运动馆。

六层：设有国际影城、休闲餐饮等业态。

建设高配置的专业足球场、投资足球产业，账面业界公认是一门赔本生意。长期经营意味着长期亏损补贴。广州同创卓越总经理赵卓文先生认为，恒大项目商业商务的业态和定位，才是这个项目的核心。

项目开工仪式上透露，恒大还将在全国再建3~5个可容纳8~10万人的超大型专业足球场。广州南站足球场项目捆绑土地出让政策+足球产业商业的模式，将为恒大复制到其他城市获得决定性经验。

四

站产城融合

广州南站从2005年规划2010年开通至今，旅客量居全国前列，但因远离市区常住人流量偏低，商圈及产业发展遭遇难题，站强产弱。

广州南站自2010年正式通车以来，客流量不断刷新，已为全国乃至全世界客流量最大的高铁站场。广州南站所有基础设施建设完全后，日均设计最高运能是50万人次。进入2019年以来，发量已远远超过了设计最高发送量。其中春运日均到发旅客达53.2万人次，7-8月暑假日均61.7万人次，国庆黄金周日均到发71.11万人次。

这期间，广州南站定位4次跃升，南站规划也经历4次升级。最新规划为2019年11月公布的《广州南站地区产业发展规划（2019-2025）》，提出着重产业发展、站城融合方面提升，定位为“粤港澳大湾区新兴产业全面合作门户枢纽、现代服务业协同发展示范区、世界一流火车站、面向全球的国际化高端商务区”。此次恒大竞得地块位于谢村片区生物医药与健康产业组团。

据介绍，广州恒大足球场规划将按照世界最高水准打造，定位为世界规模最大、档次最高、配套最全、科技含量最高、座位数最多的国际顶级专业足球场，成为媲美悉尼歌剧院、迪拜哈利法塔的世界级新地标，也是中国足球走向世界的重要标志。

专业足球场选址，通常需要考虑的因素包括是否距离市区太远、交通是否便利、建设后对周边地区的影响分析等等。

恒大足球场选址于远离城市中心区的广州南站高铁新兴产业区，背靠的是辐射全国、日均客流量居全国前列的广州南站，项目北部紧邻谢村地铁站，交通可谓十分便利。

但紧邻高铁站这种日行几千里太过“便利”的轨道交通，恒大如何将参加完大型赛事和演出聚集的人“留”下来消费也是一个挑战。为此，恒大足球场项目还配套了大体量全业态的商业商务设施。

如果说既往广州南站强大的短停留旅客输送量没能培育出同样强大的商圈，恒大足球场产业项目所吸引的人流量，是否能支撑起起商业商务综合体呢？因此，项目以将何种方式经营和盈利也是摆在经营者面前最核心的问题。

随着广州南站片区产业发展基础的不断优化，李锦记华南总部、佳宁娜集团、华南中璟、广州中车、恒大足球等产业项目的引入，各类高质量产业要素不断向广州南站周边集聚，作为粤港澳大湾区门户枢纽，未来广州南站高铁枢纽TOD站产城融合开发，非常值得期待。