广州南站恒大足球场项目，利益在足球之外
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
 
4月16日，广州城里最热门的话题，是位处广州火车南站地区的恒大专业足球场正式亮相并开工。
 
按照官方的说法，广州恒大足球场将按照世界最高水准打造，成为世界规模最大、档次最高、配套最全、科技含量最高、座位数最多的国际顶级专业足球场，计划在2022年底前竣工并投入使用。成为媲美悉尼歌剧院、迪拜哈利法塔的世界级新地标，也是中国足球走向世界的重要标志。
 
定位如此之高，自然引起网民的浓厚兴趣。
这座号称由老板亲自概念构思、亲自审定方案，由美国大牌建筑师设计的体育场方案，刚一公布，就成为热点。
 
网上的评论，诸君已经看不过来了。今天，让我们撇开金红色的莲花，谈谈这个项目的运营问题。

1、项目选址在广州火车南站，有利于扩大球场的影响力和辐射力。
中国已经进入高铁时代。广州南站作为铁路枢纽站，每日平均客流量已经超过50万人次。广州南站蕴含的商业机会非常大。

将中国最大的专业足球场放在南站地区，有利于扩大潜在客源。半个中国的球迷，都可以在半天时间里，到达广州看球。
项目的选址很特别，很有意思。
方便外地人来看球，但似乎又在鼓励外地人看完球就走。说不清楚是好，还是不好。
 
2、项目的经济性问题。恒大在这个项目的预计投入是120亿。其中，土地价格为出让底价68亿元。

地块占地面积49.9万平方米，建筑面积94.2万平方米。扣除体育场30万平方米外，项目尚有约64万的商业、商务类物业和配套设施可以开发经营。
在中国现阶段，建设专业足球场，是一门赔本的生意。足球场的长期经营，更是贴钱的买卖。40年漫漫长路，长期经营亏损补贴，不是一个小数目。
 
值得注意的是，根据土地出让协议，恒大须承诺，自2025年起，广州恒大足球场项目每年在番禺区实现营业收入不少于30亿元，年税收不少于12亿元。如若实际上缴税收达不到承诺数值，则广州南站地区管理委员会有权出具不合格通知书，恒大须补偿税收差额的20%。
 
种种指标显示，恒大这个项目，属于长期经营、长期贴钱项目。项目在经济上的要达到可行，关键不在于足球和相关产业的开发，关键在于商业商务类物业的开发。
 
恒大的这个项目，未来的看点，不在于球场是金红色还是蓝色。商业商务的业态和定位，才是这个项目的核心。
 
3、恒大已经构建了新的商业模式。

4月16日，恒大足球场项目，刚刚土地摘牌成功，马上就举行了开工仪式。项目计划在2022年建成。效率非常惊人。
规划设计方案、建筑施工图和所有的前期工作，早早已经完成。
项目开工仪式上，恒大透露还将在全国再建3-5个可容纳8-10万人的超大型专业足球场。
这个消息令人关注。“足球+地产+商业”，恒大是否已经有了一套成熟的方案？
如果恒大广州足球场项目取得成功，在其他中心城市再造一个，也并非难事。关键是当地能给什么条件。
 
4、中国的足球产业，并不好做。广州恒大淘宝俱乐部2018年的年报显示，恒大2018年的营业收入为6亿，营业成本达24.3亿，营业利润为-18亿。2019年上半年财报显示，恒大2019年1-6月份的总收入为4.26亿人民币，总成本为11.38亿，营业利润为-7.12亿。
在中国搞足球，收入和利益当在足球之外。
 
5、最后，说说广州南站片区的发展问题。
广州南站片区，是整个地产界瞩目的热点区域。
10年来，广州南站片区的定位几经调整。最新的定位是：“世界一流的火车站，面向全球的国际化高端商务区”。
2020年，广州将在南站片区推出23块发展用地。
恒大专业足球场用地，无疑开了一个好头。这是迄今为止，南站启动的真正的龙头项目。
 
在商业、商务类项目经营备受挑战的今天，南站的商服用地出让也面临不确定性。
 
谁都知道，南站地区如果愿意商改住，全世界的开发商都会过来抢。
既然怀着“面向全球的国际化高端商务区”的理想，就要耐得住寂寞。
2010年广州南站正式开通，到现在已经10年了。
如果说，等了6年等来的恒大足球场是个好项目，南站确实有必要继续去坚持。
广州人建珠江新城，化了20年。
广州南站片区的建设期，可能要更长。