广州地铁槎头站上盖综合体地块解析

(本文完整版详见微信公众号“铁路TOD综合开发”)

摘要：从地块规划及定位、业态配比、出让条件设置等方面，为您解析2020年4月13日广州地铁竞得的白云区地铁13号线二期槎头站场站综合体地块。

2020年4月13日上午，白云区地铁13号线二期槎头站场站综合体地块公开竞拍，竞拍方式为“限价+竞自持商业商务建筑面积+竞自持商品住房建筑面积+摇号”。广州地铁以43.17亿元竞得地块，楼面价17855元/㎡（扣除3500㎡无偿移交面积）。

地块基本情况：

一、地理位置：三地铁换乘站+临江

本次成交的AB2712036（二类住宅兼容商业商务行政办公、城市轨交用地）和 AB2712034/35（防护绿地兼容城市轨道交通用地） 地块，位于白云石井片区广海路，地铁13号线二期槎头站上盖，其为在建地铁13号线二期、地铁12号线及远期的佛山8号线换乘站，主要连通白云西部与广州中心城区。目前地铁13号线二期，预计2022年完工通车，未来11站可到达珠江新城片区。

二、工业用地调整成为综合用地

2019年8月，广州市规划和自然资源局发布了《地铁13号线二期槎头站场站综合体地块控制性详细规划调整》，将工业用地调整成为综合用地,重新优化了项目范围内的路网和功能布局。

2019年12月，地铁13号线二期槎头站场站综合体地块控制性详细规划获得通过，槎头站以西地块将进行综合开发，并配套少年宫、幼儿园等，为周边工业园区进行商住配套，提升区域活力。

三、产业配套服务中心定位、近6成住宅

地块位于白云区西部科技创新走廊，北部为黄金围新一代产业园规划区，东部毗邻白云区中心区。槎头站未来作为三地铁的交通枢纽，将实现白云西部与广州中心组团及东部发展组团的联系。

槎头片区位于广州城市中心区北部边缘地带，周边现状基本为工业区，区域开发成熟度较低。根据相关资料，槎头站综合体定位是产业配套服务中心，基于罗冲围商贸产业基础，为周边产业园区进行商住配套，发挥轨道交通换乘、商业服务、创意办公、文化休闲、生态居住等功能。

地块西面近珠江西航道且无遮挡物，“地铁上盖+一线江景”的组合，高品质住宅市场前景看好。南北两地块住宅建筑面积为138992㎡，占比为57%。地块商业/商务建筑面积为87580㎡，其中商业规划面积仅4587㎡，社区商业标准；行政办公面积为82933㎡，占比34%。从周边现状及房地产市场来看，未来商务体量有可能部分调整为商业。

AB2712036地块经济技术指标

四、出让条件设置

与之前的车辆段上盖项目一样，土地出让许多条款的设置都与地铁运营经验、地铁工程建设、运营安全等密切相关，提高了土地竞买的门槛。

经营范围约束：8个地块皆有此条款，最具排他性条款。

1、竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验；且该竞买人（或其全资子公司）须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。

技术对接及场地提供：8个地块皆有此条款，重要条款。

2、竞得人在签署土地成交确认书之日起30日内与广州地铁集团有限公司就地铁保护及工程的设计与建设、安全保障、交通疏导、施工组织、物业管理等签订建设管理合作协议，竞得人逾期未签订协议的，出让人有权单方解除土地出让合同。

3、竞得人须与广州地铁集团有限公司做好轨道交通工程的同步规划、设计、建设的协调工作，地块项目开发方案需结合地铁十二号线、佛山八号线的工程设计方案做好地铁工程预留条件，开发方案需报广州地铁集团有限公司审查，确保轨道交通工程顺利建设。

其他条款：配建及自持租赁用房，普通条款。

4、竞得人须配建3500平方米建筑面积的地铁派出所，与地块项目进行合建规划设置，建成后无偿移交主管部门。

5、竞得人须在白云区成立具有独立法人资格的项目公司开发建设该项目。

6、竞得人需按规划要求建设地块用地范围内城市道路和绿地用地，按照该地块《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定的竣工时间建成并验收合格后无偿移交给广州市白云区政府指定部门。

7、土地项目建成后，竞得人须自持不低于6950平方米建筑面积（以不动产登记的建筑面积为准）的商品住房作为租赁用房，持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持商品住宅房整体一并办理。

8、竞得人须采取装配式建筑的建造方式，装配式建筑面积比例不低于30%，且应满足国家或省现行的装配式建筑评价标准要求。

不接受联合申请。仅官湖车辆段设置了该条款。

关于出让金支付：

分两期向出让人支付国有建设用地。第一期：合同签订之日起30日内支付地价总额的50%。第二期付款时间：2020年12月10日之前（缴清余款）。

分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。

关于地下空间补充协议：

出让价格已包含地下空间非计算容积率建筑面积89285平方米的，面积超出部分按首层使用性质，按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收出让金。

五、周边成交地价

槎头站上盖综合体地块扣除配建后成交楼面地价17855元/㎡。

近年地块所在片区居住用地起拍楼面地价22000-26500元/㎡，成交楼面地价30000-35000元/㎡。白云区2019年成交的商业地块楼面积地价8500~13000元/㎡。