房子，买与不买都会后悔
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
 
4月1日，在网上讲了“2020家庭资产配置和房地产持有策略”后，每天都收到不少朋友熟人的询问。大家都在问：今年还能不能买房？
尽管，我在网课上已经反复讲了：三年内（2023年前），完全可以买房，留着现金没有用。大家还是觉得不过瘾，让我再讲详细一点。
 
1、2020年是一个特别的年份。现在发生的事情，和我们未来将发生的变局，值得我们提前去做好准备。
远的不说，1997年亚洲金融风暴后，香港楼价一度跌到只有原来的三分之一。2008年，全球金融危机后，国内楼价由于货币宽松而上了新台阶。
2020年，世界正在变，理财的观念也要变。
 
2、2020年，我们能确定的事情是：现金将进一步贬值。
疫情发生后，世界各主要经济体为防止经济衰退，陆续推出了规模巨大的经济刺激计划，包括G20计划推出的5万亿美元计划，美国推出的2万亿美元经济刺激计划等。美联储直接把利率调到0，并且推出了“无限制量化宽松”。
全球性的疫情，造成了一个直接的结果，就是全球的货币宽松。
在全球货币大水漫灌的时期，持有现金，绝对不是一个好的选择。
4月10日，央行公布的数据显示：　3月末，我国广义货币(M2)余额208.09万亿元，同比增长10.1%，这是3年来， M2增速首次破10%。
在这样的背景下，持有现金，就意味着贬值。
 
3、一般情况下，房地产是对抗通胀的有效工具和手段。

然而，2020年的中国房地产又具有特殊性。用一句话来形容，是“高处不胜寒”。当前的地价和楼价，都处于历史的高位。
2020年买房，肯定是买在高位，至少是接近山顶的点位。
还记得2008年金融危机那一年，我参加《羊城晚报》财富沙龙担任主讲。演讲完后，听众问：能不能买房？
我回答是：买楼傻，不买楼更傻。
这句话，后来成为了报纸的文章标题。

在价格高位买楼，确实傻。这么多年，这么多机会，你都没有买。到了山顶，你考虑买楼，确实傻。

问题是，如果你有现金，你不买楼，就更傻了。未来的通胀和楼价上升，都是看得见的。

2020年和2008年，有点像，都是：买楼傻，不买楼更傻。
 
4、2020年和2008年又有点不一样。

2020年，中国的城镇化率已经超过60%，房地产需求增速减缓，是无法改变的现实。
未来几年，经济下行的压力会越来越大，房地产需求在未来10年一定是呈收缩趋势，这点没有人能否认。
很多人看到疫情对经济造成的巨大影响，认为短期房地产会有问题。事实上，短期（3年内），各方面都会合力托住房地产市场。在货币宽松的背景下，市场甚至会出现一波热潮。中国房地产短期没有问题，问题在于中长期的需求衰退。
没有近忧，但有远虑，

3年内，买楼是没有任何问题的。
 
5、2020年买卖房子，需要注意四点：

（1）并非所有的房子，都能跑赢通胀。过去20年，中国M2年均增速是15.2%。能跑赢M2增速的，只有一、二线城市的优质居住类物业。
2020年，家庭资产配置的最佳选择，依然是一、二线城市的优质居住类物业，这点没有改变。

（2）2020年，商业、商务类物业，没有前途。下半年，市场会有大量这类物业抛售，大家要经受得住价格诱惑。

（3）投资买房，会买还要会卖。居住类物业，受到“房住不炒”的约束，难以发挥金融杠杆作用。商服类物业，又大多没有投资价值。2020年，要赚房子的钱，一点都不容易。

（4）2023年前，拥有物业较多的朋友，需要进行一次物业的整合和舍弃。2023年后，卖房子将是一件艰难的事情。
 
2020年，不买房而持有现金，会后悔。
2020年，买了房，买错了，会后悔。
2020年，买对了房，但将房子变成长期资产，未来也会后悔。