万科轨道物业发展

轨道物业综合开发，是最为复杂的土地开发模式之一，对于城市和企业的发展都有巨大意义。作为国内领先房地产企业，万科保持创新探索，是国内最早进军轨道物业综合开发领域的房企之一，并以十年的时间，实现了从无到有，再到产品模型化，达到行业领先水平。

我们将分上、中、下篇，对万科轨道物业综合开发发展过程进行简单梳理，解析万科轨道物业开发的关键因素。

上篇

步步为营，对经验进行充实积累

2011年万科与轨道物业综合开发经验丰富的“京投”进行合作，打造了万科第一个轨道上盖物业综合开发项目，取得成功之后，万科并没有全面铺开轨道物业综合开发，而是进一步与深圳地铁进行合作，继续积累经验。

一

起源阶段——“进京取经”

根据网上公开资料，万科进军轨道上盖物业开发能够追溯到2011年。

2011年8月25日北京国土局挂牌京土整储挂（丰）[2011]081号地块，该宗地距离郭公庄地铁站仅300m，但须配建2万㎡（占总规划建筑面积55.4%）的限价商品房，最高售价为1万元/平方米。

尽管如此，万科最终以8969元/㎡的楼面地价拍得该宗地块，拍下2011年万科在北京的第一宗地。

摘得京土整储挂（丰）[2011]081号地块，仅仅是万科布局北京轨道上盖物业领域的第一步。

表一：京土整储挂（丰）[2011]081号地块概况表

时隔不到半个月，北京万科联合北京基础设施投资有限公司、北京京投置地房地产有限公司，拿下丰台区京土整储招（丰）[2011]100号郭公庄车辆段项目五期1518-632地块。

该地块建筑控制规模62.9万平方米，其中可售建筑面积29.2万平方米，包括住宅17.18万平方米，商业、综合9.77万平方米。

根据合作各方的约定，京投置地、京投公司与北京万科将按照15%、35%、50%的持股比例共同设立项目公司，负责项目的开发建设。

表二：京土整储招（丰）[2011]100号概况表

2012年之前，北京轨道交通运营里程、轨道交通路线一直居于内地城市之首，轨道上盖物业发展前景良好。而北京基础设施投资有限公司作为北京轨道交通建设投资主体，对TOD领域研究较为前沿，理论、技术相对成熟，实践经验相对丰富，北京万科借此机会与“京投”合作，打造了京投银泰万科西华府。

西华府是万科开发轨道上盖物业的处女作，也是北京首个真正意义上的地铁上盖综合体物业，地铁车辆段从物业下方穿过，物业涉及住宅、商业等多种业态。

万科作为项目最大的股东，不仅能够获得最大的利益分配，而且积累了轨道沿线及场站周边用地综合开发的相关理论、技术以及实践经验，为今后布局轨道沿线及场站周边用地综合开发打下了基础。

二

发展阶段——“再度取经”

随着城市轨道发展建设，轨道沿线及场站周边用地综合开发成为各大城市轨道交通建设投资主体研究的重要课题，国家相关部门也出台相关政策支持推进轨道周边用地综合开发，而在各大城市轨道交通投资建设主体中，深圳地铁脱颖而出。

自改革开放以来，深圳依托香港迅速崛起，而深圳地铁在轨道沿线及场站周边用地综合开发的发展中，也是借鉴“港铁”相关经验，深入研究“轨道+物业”模式，并实现本土化运用，取得良好成果，促使深圳地铁早在2010年就实现了盈利，2016年成为全国首家在全成本核算方式下实现盈利的轨道交通运营企业。

万科作为深圳本土企业，一直谋求与深圳地铁合作，推进轨道交通上盖物业综合开发业务发展。

2014年12月万科以45.3亿元中标深圳地铁公开招标的红树湾物业开发项目合作开发及BT融资建设标书（权益约定深圳地铁占51%、万科占49%。根据协议，商务公寓和办公物业等可销售物业销售后，按权益比例分配税后利润；未销售的商业和酒店等由招标人和牵头方即万科共同持有），与深圳地铁签约合作开发红树湾项目，万科借此机会重返深圳核心区域，推进轨道上盖物业综合开发业务发展。

深圳地铁红树湾站上盖物业项目位于深圳湾超级总部基地范围内，是深圳地铁蛇口线、梅林线及机场线的交会站点上盖物业，宗地编号为T207-0048，规划用地面积6.83万平方米，计容积率建筑面积41.9万平方米，开发建筑面积达57万平方米，规划于2015年6月30日开工、2021年12月31日竣工。

2015年，万科与深圳地铁集团共同出资5000万元成立深圳地铁万科投资发展有限公司，并在同年万科再度携手深圳地铁共同开发建设深圳北站名为“汇隆中心”的物业开发项目，项目占地面积约2万㎡，总建筑面积约14.2万㎡，包含了约9.4万平米办公、3.6万平米LOFT产品及约1.2万平米裙楼商业。是集甲级办公、商务办公、商业为一体的多元高铁商务综合体。

万科通过与深圳地铁合作，积累了经验，开展了自己的探索实践。

中篇

股权合作，实现资源的高效配置

轨道物业综合开发过程中，整合土地、技术、资金最为关键，万科通过与深圳地铁达成企业股权合作，实现了三大资源的高效配置，为万科全面铺开轨道物业项目开发打下坚实基础。

一

筹备阶段——达成战略合作意向

2015年宝能举牌万科，万科陷入股权争夺。以王石为首的万科管理层坚决反对宝能成为万科第一大股东。

深圳地铁作为国企，家底丰厚，房地产业务板块出色，最重要的是其轨道上盖物业综合开发业务理论、技术前沿，实践经验丰富。与深圳地铁合作，符合万科“城市配套服务商”的转型发展战略。因此，万科进一步谋求与深圳地铁合作。

2016年3月12日，万科A发布与深圳市地铁集团有限公司签署了一项合作备忘录的公告。

2016年6月12日，在“2016轨道交通与城市发展高端论坛”上，深圳地铁集团、万科与重庆城市交通开发投资集团、东莞轨道交通有限公司、中轨集团等单位分别签署了四份备忘录，就加强深圳地铁与万科在深圳地铁四期轨网上的战略合作，共同探索城市轨道建设PPP新模式，推广“轨道+物业”模式达成共识。

二

确定阶段——“正式联姻”

2016年6月17日，万科发布重组预案，计划拟以每股15.88元向深圳地铁集团发行28.72亿元股A股的方式收购后者持有的前海国际100%股权，交易价格为456.13亿元，主要资产为位于深圳前海和安托山两项目合计181.14万平米。本次交易完成后，深圳地铁集团成为万科第一大股东，持股比例为20.65%，原第一大股东宝能系持股将由目前的24.29%下降至19.27%，华润系由15.31%下降至12.15%，两者发展成为股权合作。

深圳地铁于2017年6月9日受让恒大所持有万科A股共15.53亿股（占总股本14.07%），至此深圳地铁总持有万科股分比例达29.38%，成为第一大股东。

万科与深圳地铁的联姻，使得万科管理层得以结束“万宝之争”，又搭上了深圳地铁“轨道+物业”快车。而深圳地铁能够依托万科的现金流、房地产开发及运营能力，推进轨道综合开发的发展，降低财务成本。由此，在整合了二者资源后，万科轨道物业综合开发加速，大力推进“轨道+物业”在全国的布局，轨道物业综合开发业务版图快速扩张。

下篇

品牌输出，产品模块化及全国运用

无论是学习经验阶段，还是发展到股权合作，万科秉持打造自身企业品牌。在学习、合作基础上，推出了万科轨道物业产品——天空之城系列，在全国范围内进行推广。

一

快速扩张——推进城市战略合作

自2017年初上海UNICITY万科天空之城正式推出以来，万科在轨道物业综合开发领域走在了行业前沿，树立了良好产品形象，展示了万科在轨道物业综合开发领域的成果与实力，极大地推进了万科轨道物业在全国范围布局：

2017年4月20日，万科与杭州市地铁置业有限公司签署合作开发协议，双方决定以杭行路TOD项目为依托，共同探索实践“轨道+物业”发展新模式。

2018年5月8日，万科与长春轨道交通集团签署战略合作框架协议。

2019年3月8日，武汉市与万科集团签订战略合作框架协议，拟定未来5年，万科集团将在产业新城、“轨道+物业”开发、城市更新、租赁住宅、国企多元化经营、商业配套服务、教育配套服务、物流服务等领域加大在汉投资。

2019年8月3日，万科与哈尔滨地铁集团有限公司签订了战略合作框架协议。

二

项目布局

根据网上公开资料不完全统计，万科在全国开通城市轨道交通的40座城市中，至少在26座城市建有（在建/规划）轨道交通上盖TOD项目。

图6 万科轨道TOD综合开发项目布局图

在万科轨道上盖物业开发发展过程中，随着经验的积累以及创新能力提升，其轨道上盖物业产品也不断升级，其中推广比较广的是“城际之光”以及“天空之城”两个标准系列产品，而天空之城系列是万科轨道物业标杆产品。

三

产品模型——天空之城系列产品

天空之城系列是万科在实践中推出的最新一代TOD产品。2017年“上海UNICITY万科天空之城”开盘，有媒体称之为市场以及行业标杆作品。

万科借此机会，以UN-CITY天空之城为案例，推广万科城市TOD生活解决方案，并于2019年发布《万科天空之城TOD白皮书》作为亚洲超级城市TOD中国解决方案，分享给城市理想探索路上的同行者，成为国内TOD领域的先行者。

1.天空之城系列产品核心理念

上海万科天空之城是万科通过三年实践、创新，提取了国内外三个TOD综合体的DNA（香港九龙TOD、日本涉谷TOD、美国高线公园TOD），在此基础上凝练出万科对于TOD的新理念——“UNI-CITY”。

UNI时间。以七大UNI时间原则为出行创造成都可高质量支配的时间。通过公共交通优先，完善公共交通系统、步行系统，解决最后一公里难题，使出行更便捷，出行时间利用更高效，大大提高了时间的质量。

UNI场景。以七大UNI场景原则打造宜居环境。天空之城通过居住区与非居住区混合，平衡互补，场景共享，街区人性化，多种生活场景随时转换，生活场景高度贴合都市生活节奏。

UNI社群。以五大社群原则创建活力街区。天空之城通过打造多功能户外空间、社区景观、共性开放公共空间等，丰富社群交流场所，拉近人与人之间的亲密关系，让社区充满活力。

2.万科TOD产品模型

万科依托天空之城系列，建立了TOD产品模型，提出了TOD业态复合、公共体系、立体空间、交通模式转换、健康生活环境、步行体系、技术解决方案、地标性八大城市TOD设计导则。

 小结

1、万科轨道物业综合开发历程

万科在轨道沿线及场站周边用地综合开发业务发展过程中，可以总结为三个阶段。起源阶段万科以“京投”为合作伙伴，学习其开发经验；发展阶段万科以“深圳地铁”为合作伙伴，学习“轨道+物业”模式；快速扩张阶段万科与深圳地铁达成股权合作，实现TOD产品创新，以“天空之城”系列产品为示范，推广万科城市TOD解决方案。

2、产品模型万科天空之城系列

天空之城系列产品在香港九龙TOD、日本涉谷TOD、美国高线公园TOD三大案例中凝练出三大UNI原则：UNI时间、UNI场景、UNI社群，通过UNI原则解决了TOD最后一公里的交通问题，极大提高了出行时间质量、社区场景、社交氛围。

万科以“上海UNICITY万科天空之城”为案例，提出了TOD业态复合、公共体系、立体空间、交通模式转换、健康生活环境、步行体系、技术解决方案、地标性八大城市TOD设计导则，建立了万科轨道物业产品模型，并在全国项目中推广运用。

1.拿地方式：入股合作开发、自主摘地

上海万科天空之城位于上海地铁17号线徐盈路站旁，由两宗地块组成。徐泾镇徐盈路西侧地块是由上海申通地铁资产经营管理有限公司，上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业（有限合伙）于2015年竞得的地块，同年9月万科以22.011 亿元竞得该地块项目 50%股权，入股合作开发。

另一宗地块位于崧泽大道北侧，由万科控股的昆山恒瑞宝企业管理有限公司于2018年以底价竞得，并纳入后期综合开发用地。

2. 地块相关指标

表一：青浦区徐泾镇徐盈路西侧地块概况表

表二：青浦区徐泾北大型社区崧泽大道北侧33-01地块概况表

3.建筑指标

根据公开资料显示，天空之城项目总建筑面积为60万㎡，其中住宅建筑面积24万㎡，商业建筑面积10万㎡，办公建筑面积9万㎡，幼儿园6000㎡。

4.项目建设、销售情况

据克而瑞数据显示，万科天空之城以1104套成交套数、11.73万㎡成交面积成为2019年上海商品住宅销量“双冠”。2020年3月，四期启动验资，预计5月开盘，主推建筑面积约110-160平3-4房。