以三水新城启动区TOD片区为例——浅析铁路TOD片区房地产项目发展方向

Ø  研究说明

通过对三水新城启动区TOD片区房地产项目的运行情况进行研究并结合片区房地产市场环境，分析铁路TOD片区房地产项目的发展方向。

Ø  三水区房地产市场环境分析

三水区位于广东省经济强市佛山市，区域经济基础扎实，制造业实力雄厚，在“城市三水”战略引领下，片区产业升级转型加快，城市综合实力不断提升，2019跻身全国综合实力百强区33位。

经过多年发展，三水区房地产市场环境不断优化，已有多个房地产项目进驻。2017年以来受广佛商品房限购政策影响，三水区作为广佛都市圈非限购城市承接大量外溢需求，市场投资热度高涨，商品房需求上升，产品价格随之上涨。2019年后受国际经济波动、国家经济增速换挡及新冠病毒疫情等诸多因素影响，房地产市场环不稳定因素增加，为稳定房地产经济发展，广佛限购地区房地产政策相继出现松动，三水区房地产市场投资需求受到冲击，面临较大竞争压力。

整体而言，三水区房地产市场经济仍然处于上升阶段，但存在市场较大风险。

Ø  三水新城启动区TOD片区

三水北站是广佛肇城际铁路中间站点，于2016年3月正式开通运营。三水新城位于广东省佛山市三水区中部，《三水新城启动区TOD片区控制性详细规划》于2014年批准实施。规划以三水北站为核心未来将构建辐射周边的交通换乘枢纽，建设产业服务核心。

Ø  三水新城启动区TOD片区房地产项目运行情况

2014-2016年是三水新城TOD片区房地产业起步阶段，《三水新城启动区TOD片区控制性详细规划》批准实施，TOD片区土地开始出让，周边片区商品房销售均价6000-7000元/㎡，产品以商品住宅为主，整体市场发展平稳。

2016-2018年，三水新城TOD片区房地产业进入发展阶段，在三水北站成功开通运营及广佛重要城市片区实行严格限购政策等利好刺激下，片区商品房需求上升，价格增幅明显，商品房价格提升至115000-13000元/㎡，同时亦带动周边片区商品房价格上涨。

2018-2019年，经过近5年发展，三水新城TOD片区房地产业发展步入成熟阶段，片区商品房供应增加，项目竞争加剧，价格增速放缓，销售价格维持在12500-13500元/㎡。产品类型多元化，住宅地产、商业地产、产业地产项目相继布局，产城融合进展加快。

Ø  TOD片区房地产项目发展方向

1、合作开发

对于常规商品房项目而言，TOD片区土地价格相对较高，项目前期投入资金量大，项目承担风险较高。通过采用“共同开发，共享收益，共担风险”的模式，能有效降低开发商的投资风险，对于首次进入TOD片区开发的房企而言，起到较好的“试水”作用。

中南远洋漫悦湾项目由中南集团与远洋天骄集团合作开发，双方各自持股50%，是中南集团和远洋天骄首次进驻佛山的房地产项目。项目由中南集团操盘，销售状况良好，整体去化82%。

2、产业地产

在轨道交通对生产要素集聚效益下，TOD片区成为新兴战略产业发展的优质平台。政府为引进目标企业，对符合产业发展要求的房地产项目提供较为优惠的地价支持。同时区别于常规住宅地产项目，产业地产盈利来源多元，发展得当能为企业提供长期稳定的经营收益，在常规住宅项目盈利空间不断收紧的形势下更有利于项目盈利及企业发展。

碧桂园双子新城项目由碧桂园以楼面地价1533元/㎡竞得。项目地块要求用作发展总部经济、金融创新中心、金融后台服务基地、生产性服务业、智慧产业、服务外包业等产业，同时对项目经济贡献要求设置严格考核标准。相对于同时期同片区楼面地价6000-7000元/㎡的地价水平，双子星城项目在土地价格上有明显优势。此外，双子星城通过打造金融创新服务基地、企业总部经济中心发展生产性服务产业、智慧产业、服务外包等产业，以获得长期稳定经营收入与地方产业政策扶持。

3、资本运作

TOD片区产业地产项目发展进入稳定经营期后，可产生稳定经营收益及现金流，届时可筹备资本市场融资进行资本运作。