前言：日本20世纪中叶即出现了类似TOD的土地开发计划，是TOD模式最早发展的国家之一，也是发展最成功的国家之一。本系列将以东京都涩谷站TOD开发为例，探讨一下日本的城市更新、站产城融合、东急电铁的开发运营。

第1篇 日本的城市更新

按：日本的TOD开发与城市更新（城市再开发）计划是同步发展的。城市发展到一定时期，城市土地供给达到饱和，必定会进入再开发阶段，以实现城市资源的梳理、整合和再分配。TOD空间作为其中的节点，在不同的节点有不同的开发侧重点，了解TOD开发之前需要先了解日本的城市更新计划。

日本城市更新的历程：二战后的日本开始重建，经过60/70年代的高速城市规模增长，在80年代开始注重城市化质量，并对第一批集中式住宅（团地住宅）进行改造，90年代将民间资本引进城市再开发，进入21世纪后，又受到房地产泡沫和经济疲软的影响。

近年日本城市更新的政策依据：2002年制定了《都市再生特别措施法》，为了应对人口老龄化和人口过度集聚都会区，2014年修正了《都市再生特别措施法》；2019年修订了《都市开发诸制度运用方针》，赋予了地方政府更大权利，允许地方政府根据地方实际情况灵活进行开发。

日本进行城市更新的原因主要以下几点：①人地矛盾日益突出。日本国土面积狭小，同时为了保护农田、生态等，城市建设用地具有严格边界限制，城市人口的不断膨胀，不得不要求城市发展越来越集约，越来越“紧凑”。②日本城市化进程开始时间较早，大部分基础设施已进入更新换代的周期，同时伴随着严重的人口老龄化和少子化，基础设施（如早期的团地社区）也需要进行整合再分配。③城市的工业用地向混合用地转变。随着城市的服务业占比和制造业占比的此消彼长，城市用地的功能转换势在必行，大量的工厂、仓库等用地转变为商业、商服、住宅用地。④日本为地震等自然灾害多发国家，灾后重建一定程度上可引发城市更新。⑤东京2020年举办奥运会，为迎接奥运需要进行城市改造，兴建大量基础设施。

日本城市更新的主要方法：

①通过更新区域土地利用规划，进行土地资源再整理，优化土地空间，提升土地价值。根据土地所有者比重分担公摊面积，部分公摊土地作为公共设施用地，另一部分公摊土地收入作为公共设施建设资金。经过再整理的区域，住宅用地虽然减少，但因为新增了公共设施，土地价值反而提升了。以秋叶原地区为例，城市更新实施后，公共用地面积增加27%，宅地面积降低了28%。并将原来高端电器的街市，改造成了人称日本动漫朝圣之地的文化街，住宅用地价值空间提升。详见下表：（数据来源：中咨研究）

②老城区的更新改造。利用提高土地容积率新增建筑面积，等价替换公共用地和公共设施投资。增加的公共空间和绿地，提高老城区功能和品质，实现城市更新目的。比如虎之门之丘大厦改造，将干线道路与建筑物融为一体，，拥有面积达6000平方米的户外空间。绿化率40%以上，为2020奥运会迎接主会场和奥运村之间的节点建筑。

③规划都市再生特别地区。2002年颁布的《都市再生特别法》，确定都市再生紧急整备地区65个，土地面积9092公顷，其中，特定都市再生紧急整备地区13个，土地面积4110公顷。纳入规划特别区，可享有更宽松的政策，可打破规划限制，比如公共设施可以抵扣容积率等。涩谷区即属于都市再生特别区之一，而涩谷站TOD开发又为涩谷区城市更新的核心。

因此，涩谷站TOD开发可以理解为一个“城市更新”项目。涩谷站拥有9条轨道线路，日均客流量达到300万人次，是仅次于东京圈新宿站的第二大交通枢纽，从1927年首条线路通车到80年代的泡沫经济期间饱和到衰退，再到21世纪的重新发展，涩谷站的发展历史将近百年，产、城、站之间的融合和促进作用值得我们挖掘和学习。

第2篇 城市、站点、产业的融合

按：由于前期规划等原因，国内外的TOD开发会存在“站城分离”或者“站强产弱”等问题。城市、站点、产业三者之间的关系应当是互相促进、融合而非彼此割裂。通过对涩谷站的分析可以看到涩谷区、涩谷站以及周边产业实现了交通节点、城市价值和产业效益之间的互动，产生良性循环。

“城以站兴”：涩谷区，是日本东京都的23区特别区之一，以涩谷站为中心的涩谷地区。与千代田区、中央区、港区、新宿区合称“都心5区”，是东京的副都心之一。因位处交通要冲而发展成如今的重要区域，涩谷核心区即涩谷站周边商业活动兴旺，与新宿并列“24小时不眠之夜”，是东京演艺公司的聚集地，涩谷站旁的大型五岔路口被称为“世界最大交叉路口”，真正实现了“城以站兴”，因涩谷站而形成的涩谷区，同时涩谷区以涩谷站为核心，大力发展周边商业、服务业等，使得涩谷站经久不衰。

“站大产优”：涩谷站，位于日本东京都涩谷区道玄坂一丁目以及二丁目，是东日本旅客铁道（JR东日本）、京王电铁、东急电铁（东急）、东京地铁的铁路车站，为东京主要公共交通枢纽之一。车站是建立在沿山手线的南北向谷地底部。

TOD片区共分为五个主要街区，分别为涩谷站街区、道玄坂街区、涩谷站南街区、涩谷HIKARIE和涩谷樱丘口街区，站点周边建筑以办公写字楼、公寓、商场商服设施为主，在车站1公里之外分布有独栋住宅（涩谷站周边1公里范围内建筑面积中，酒店占2.0%、行政办公占2.6%、独栋住宅占34.3%、娱乐设施占3.7%、商业购物中心占16.7%、办公写字楼占40.1%、公寓占0.6%）。

政府通过PPP模式引入东急电铁集团资本，东急电铁计划在五年内花费1800亿日元（15.8亿美元）用于涩谷的更新发展。东急电铁作为开发方，通过建设文化和城市基础设施换取政府容积率奖励。

涩谷再开发计划中五个主要街区容积率将提高3～6，主要承载办公、商业、文化、酒店和会议等功能，各种设施配套齐全。产业设施围绕站点依次展开，商业商服和办公设施位于站点周边，住宅区位于核心产业区外围，最大程度实现了“站大产优”。

“产城融合”：涩谷站再开发计划于2008年启动，持续20年，分为四期建设，总体再开发面积约928,100平方米。

一期建设涩谷未来之光综合体，2012年完工；

二期翻新重建道玄坂街区综合体，2018年完工；

三期开发涩谷车站大厦，2020年完工；

四期为涩谷车站大厦西栋和南部街区，2027年完工。

①   涩谷未来之光综合体：主要面向20～40岁新中产人群，定位中高端商业和文化交流空间。未来之光建成第一年营业额超过190亿日元（约11亿人民币），接待人次2200万。涩谷之光地下一层至地上四层构成城市核（Urban Core），将建筑内部每一层的商业空间与城市道路联系起来，带动了车站周边的商业活力。改造后每天产生约5～6万乘降人次。

②   道玄坂街区：由东急土地公司开发运营的项目，于2018年建成，项目占地0.6公顷，用地面积约3300㎡，建筑面积约59000㎡，容积率14，主要用作商业、办公、文化和停车场。该街区主要包括东急广场和原东急蓝塔周边区域，将改造成高级办公空间。

③   涩谷站大厦：由东栋、中央栋、西栋组成，包含超过3万方的商业空间，整体占地面积约15,300平方米，总楼面面积276,000平方米，高度约230m，地上47层、地下7层。其中，B2-14F为商场，15F为产业交流空间，17-45F为办公室，45-47F为观景设施。是一座由展望设施、写字间、产业交流设施、商业设施所构成的大规模综合型设施。致力于成为从涩谷中心发布潮流动态的、催生新文化的舞台。

④   涩谷STREAM：承担产业吸引的角色，配置73,000平方米的总部办公和孵化空间。涩谷STREAM的开发过程中，通过活化治理涩谷河，建设600米长滨水步道、广场和商业空间。同时引导涩谷与代官山之间的步行人流。

涩谷站通过四期“城市更新”，区域的产业发展更加具有吸引力，往日的IT产业等重新迁回涩谷，其中最具代表的GOOGLE公司，2019年将公司从六本木重新迁回涩谷STREAM，占用整栋大厦的14-35楼共5万多㎡的办公空间。涩谷站TOD通过改造更是新创公司和投资人的聚集地。因此涩谷的产业发展达到了“产城融合”的效果，互相促进。