越秀模式的“轨道+物业”合作开发①

房企与轨道主体合作背景

房地产市场经过40多年的发展，进入新的历史发展阶段，房地产开发由规模增量向存量服务转变的新时期，房企需要寻找新的利益增长点。

中国城市轨道交通建设高速发展，规划也不断升级。大运量的轨道建设规划，将引导城市功能区的发展。建轨道就是建城市的理念被逐步深化。

轨道站场开通后，将带来周边土地溢价和物业升值新空间。同时，轨道建设面临庞大的政府财政资金缺口，场站及周边土地价值跃升可反哺轨道建设。

轨道交通发展延伸出的轨道物业综合开发模式，成为房企寻求转型的新突破口之一。“轨道+物业”的合作开发模式，是优势互补的双赢选择。

对于房企来说，与拥有土地资源但开发能力相对较弱的的轨道主体合作，房企可减少前期购地投入，加大财务灵活性，导入产业，提升企业稳健增长能力，

目前与轨道主体合作开发的规模房企不下20家，有万科（与深圳地铁、京投），新鸿基地产（与上实城开等），龙湖（与重庆交投等），华润置地（与上海申通、杭州地铁、宁波地铁、青岛地铁等），保利（广州地铁、武汉地铁）等等。

对于轨道建设主体来说，轨道场站土地的综合开发是反哺地铁建设和运营补亏的重要方式，但轨道物业综合开发面临投资量巨大、商业商务类物业市场压力大等难题。轨道主体通过向合作方转让股权，既可缓解资金压力，与实力雄厚的品牌房企合作，也有利于补足房地产开发的短板。

以广州地铁为例，房地产成为广州地铁集团的核心支柱产业之一，并与广州港集团、广州城投集团、珠江实业集团、新世界发展、碧桂园、保利、越秀地产等签署战略合作协议，合作内容着重开展轨道+物业的开发与运营。

越秀地产与广州地铁合作历程

1. 酝酿阶段：双方开展境外融资和设备租赁服务合作。

2013年6月，越秀集团与广州地铁签订金融服务协议，8月达成提供等值两亿美金的地铁境外融资、设备租赁服务合同。

2016年4月，越秀集团与广州地铁集团签署企业战略合作协议，将在资本运作、金融服务、物业开发、云计算等领域进行全方位的合作。

2. 启动阶段：成立轨道交通城市旧改基金。

2017年7月，越秀集团、广州地铁、珠光地产等发起的广州轨道交通城市更新基金正式签约成立，首期规模200个亿。

2017年11-12月，广州地铁集团以195亿拿下地铁13号线官湖车辆段及上盖地块(品秀星图项目)及番禺钟村地块。

轨道交通基金

轨道交通基金为了轨道建设而设立的特定用途资金。轨道交通作为大型公益性基础设施，政府需投入巨额资金进行建设，但资金缺口、资金压力太大，轨道基金由此形成。2015年5月26日，国内首只千亿元规模的中国城市轨道交通PPP产业基金（简称轨道交通基金）在上海诞生。

轨道交通基金的基本框架

城市更新基金将聚焦土地整备、物业活化两大投资方向。其中，土地整备将把握轨道交通、国企旧厂改造、产业小镇和旧村改造四大合作机遇，第一阶段着力点是轨道交通、国企旧厂改造；物业活化关注有价值提升空间的写字楼、公寓、产业园及商业物业。

3. 项目落地阶段：广州地铁入股越秀地产，越秀地产收购广州地铁3个项目。

2018年上半年，广州地铁集团与越秀集团共同投资，成为城市轨交物业开发运营商品牌广州市品秀房地产开发有限公司。品秀地产负责位于增城新塘地铁13号线官湖车辆段上盖住宅项目的开发和销售。

2018年5月，广州市国资委批复同意品秀公司股权转让方案，同意广州地铁集团与越秀集团就官湖车辆段上盖项目展开合作。其中越秀集团持有品秀地产51%股权，广州地铁集团持有剩余的49%股权。

2019年2月，越秀地产以每股2港元向广州地铁发行30.81亿股股份，涉及金额61.62亿港元。按公告当天越秀地产收盘计算，广州地铁本次战略入股价格溢价22%。广州地铁成为越秀地产的第二大股东，持股比例为19.9%。

2019年收购广州地铁三个 “轨道+物业”项目—品秀星图86%股权，品秀星樾、品秀星瀚各51%股权。

品秀星图属于广州地铁13号线官湖站上盖物业，总建筑面积达136万平方米。品秀星樾毗邻广州地铁六号线香雪站，总建筑面积约91万平方米；品秀星瀚位于地铁22号线陈头岗站，总建筑面积约88万平方米。三个地铁物业项目总建筑约占越秀地产总土地储备的13.2%，2019年三个项目合同销售金额约50.8亿元，占比为7%。

越秀模式的“轨道+物业”合作开发②

越秀模式的“轨道+物业”关键节点

虽说轨道物业综合开发的合作，符合房地产市场与轨道交通的发展趋势，是双赢的选择，但轨道物业开发的长期性、艰巨性、复杂性等特性决定，“轨道+物业”的合作开发之路任重而道远。

越秀地产与广州地铁同属广州国资委控股企业，经过三年多的洽谈与准备，最终实现了项目的落地。可以预见，越秀模式的“轨道+物业”的关键节点被打通后，越秀地产与广州地铁的场站土地综合开发落地进程将会加速。

1. 成立广州轨道交通城市更新基金。

该基金主要围绕轨道交通沿线场站开发，开展土地一级整备并交政府收储，同时对地块申请调规及设置出让条件，实现土地一二级市场联动。

基金以夹层形式投资于地块开发运营，通过项目开发、销售、运营及资产证券化等渠道获得投资收益。

2.“轨道+物业”参与各主体。

越秀地产主要有越秀金控、越秀地产两大主体参与轨道物业的合作开发。

越秀集团旗下还有两大资产管理平台：越秀商投和越秀房托（越秀地产持股39.1%），业务包括活化老旧物业和新建商业物业两大领域。

通过产融两条线，越秀地产将为“轨道+物业”提供覆盖土地一级整理、二级开发、商业运营、资产金融化等环节的全链条服务。

3.成立“轨道+物业”项目公司——品秀地产。

越秀地产和广州地铁成立项目公司品秀地产，共同参与到土地整备、开发建设、商业运营等实操环节。其中越秀集团持有品秀地产51%股权，广州地铁集团持有剩余的49%股权。

项目住宅部分按股权占比实现销售分成，项目商业部分借助越秀地产旗下的商投和房托两个平台，对进行运营或资产证券化。

|  资 料 扩 展

关于两大国企越秀地产与广州地铁合作背景：

广州地铁与越秀集团同为广州市国资委100%控股企业。

越秀集团旗下拥有越秀金控和越秀地产两大产业平台，其中越秀金控成立30多年，拥有金融全牌照，地产平台则有越秀地产、越秀房托基金两大上市公司。

2016年越秀集团在广州市政府、市国资委支持下发起广州国资创新联盟和广州国资创新基金，用于推进市属国企的创新驱动。2017年成立创新联盟以及与之配套的城市更新基金，专注于推动国企旧改项目。

根据广州“十三五”规划，2015年至2020年，广州地铁规划新建规划网线总长度超过250公里，总投资额超过2000亿元，需要通过地铁沿线枢纽综合体、车辆段上盖开发来填补资金缺口。2017年4月，广州地铁提出要“开放资源”，学习港铁模式，与有资源的国企在沿线土地层面进行全链条、全方位战略合作。

国资委牵手的广州地铁与越秀集团两大国企合作，一有助于打破企业间的信息壁垒；二是能防范“国有资产流失”；其三，便于争取政策支持；其四，国企掌握大量轨道交通场站用地及旧改项目，协同平台和基金支持，将加速旧改项目的盘活和推进。

越秀模式的多元化土储

越秀地产通过招拍挂、产业勾地、城市更新、“轨道+物业”以及“集团孵化—地产购买”等多种方式增加土地储备。本文重点解析“越秀模式”的拿地模式与多元化土储渠道。

基金+地产拿地模式

所谓 “地产+基金”模式，是指越秀地产与越秀金控（集团下属公司）成立投资公司联合摘地，其中地产出资约10%，基金出资约90%。拿地后越秀地产根据项目的情况选择合作开发或独立开发，基金退出。

这种以少量本金撬动大盘子的开发模式，虽然使用资金杠杆，但同时又不属于债权，所以并不会影响越秀地产的报表。

例如越秀地产披露的2019年1-6月销售简报，在上半年拿下的14幅土地中，有7幅地块越秀地产的权益占比仅9.5%或9.55%，其余均由越秀产业基金持有。2019年7月，越秀地产共拿下5宗地块，其中3宗地块的权益均为9.5%。

拿地渠道

1.     与国资平台合作开发

各地方国资平台通常拥有丰富土地资源，但开发能力相对较弱，与其合作开发房地产项目，规避僧多肉少土拍市场的激烈竞争，获得相对较大的盈利空间和抗风险能力。

越秀地产2019年新增合作国企遍布广州、江门、成都、苏州等地，合作对象包括南方报业集团、江门滨江集团、成都兴城人居等，所涉区域已从大湾区走向华中、华东、北方和西部。

2.“轨道+物业”合作模式

2019年分别收购广州地铁3个“轨道+物业”项目，引入广州地铁成为公司第二大股东。（具体操作方式见上篇）

3.城市更新项目

公告显示，在2019年获得了广州番禺区里仁洞村和广州南沙东流村两个村的旧改主体资格，两者的拟改造面积分别为172万平方米和6万平方米。其中里仁洞村改造投资额为210亿，是迄今为止广州市投资额最大的旧村庄更新改造项目。

效果：

1.  2019年土储丰收。数据显示，越秀地产2019年在广州、深圳、中山、杭州、苏州等11个城市共计新增27幅土地，总建筑面积约771万平方米，权益建筑面积约521万平方米。

其中国企合作拿到8幅地块，增加土储约149万平方米，约占总土地储备的6%。3个“轨道+物业”增储约315万平方米，约占总土地储备的13.2%。两种模式总计达到464万平方米，占新增土地储备的60%。

2. 总土储。截至2019年底，越秀地产总土地储备达到约2387万平方米，同比上升23%。其中约52%位于粤港澳大湾区，华中占比19%和华东地区16%。

3. 有利于土地成本的降低，扩大盈利空间。以轨道+物业合作方式拿地为例，收购萝岗项目和陈头岗项目两间新项目公司各自的51%股权为例，其90亿的资金获得了179万平方米的土地，算来平均土地成本为5027元/平方米，而去年通过招拍挂获取的三宗地块中最低的楼面价也去到了1.4万元/平方米。

13号线官湖车辆段及上盖地块为广州首宗出让的车辆段上盖地块，计容建筑面积87.7万㎡、起拍总价132亿元。

广州地铁摘地：设置条件定向招拍挂

2017年12月，广州地铁公司通过招拍挂，以底价131.55亿元取得广州官湖车辆段上盖地块，占地面积32.33万㎡，容积率2.81，计容建筑面积87.7万㎡，其中住宅79.6万㎡（91%）、商业2.55万㎡（3%）、公建配套5.15万㎡（6%）。扣除公建配套后综合楼面地价15937元/㎡。

其中拿地条件中限制竞买人须具有10年以上地铁线网建设、运营、管理经验；且该竞买人须具有地铁上盖物业开发经验。并要求签署土地成交确认书之日起30日内与广州地铁集团有限公司就盖下站场的保护及上盖工程的设计与建设、安全保障、交通疏导、施工组织、物业管理等签订建设管理合作协议。

与越秀地产合作开发：

广州地铁公司成立广州品秀房地产开发有限公司作为官湖车辆段的开发主体，后越秀集团入股广州品秀房地产公司。越秀集团持有品秀地产51%股权，广州地铁集团持有剩余的49%股权。品秀地产主导二级开发和销售。

品秀星图经济技术指标及销售：

建筑面积：约133万平方米

总户数：约7432户

绿化率：约30.8%

使用年限：住宅70年产权

销售情况：2019年实现合约销售额约32.27亿元

项目规划：

项目规划了12年全龄段教育体系、花园式购物风情街、医疗卫生站等生活配套。社区内部园林借鉴了日本大阪难波公园园林设计，将利用车辆段上盖独有高差打造层级递进落差园林，展现独特罕见的空中花园风貌，构建绿色生态的地铁文化社区。

扩展阅读： 

官湖车辆段竞拍条件

1.竞买人须具有10年以上地铁线网（地铁线网是指3条或以上地铁线路）建设、运营、管理经验；且该竞买人（或其全资子公司）须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。

2.竞得人在签署土地成交确认书之日起30日内与广州地铁集团有限公司就盖下站场的保护及上盖工程的设计与建设、安全保障、交通疏导、施工组织、物业管理等签订建设管理合作协议，竞得人逾期未签订协议的，出让人单方解除土地出让合同。

3.竞得人在报审修建性详细规划方案前，应按照《广州市城市轨道交通管理条例》的规定，会同城市轨道交通经营单位制定城市轨道交通设施保护方案和应急预案。竞得人在动工建设前必须编制施工组织方案报广州地铁官湖车辆段运营中心审查同意。

4.竞得人须配合广州地铁集团有限公司办理车辆段盖下站场用地有关国土规划、开发建设手续，否则出让人有权解除本合同，收回地块。

5.竞得人须按规划要求配建地块内的初中、小学、幼儿园等公共设施，建成验收合格后按规定无偿移交政府有关部门。

6.规划条件中地铁管理用房（计算容积率建筑面积≦32790平方米）已实施建设，其产权不属于竞得人。

7.竞得人须按规划茅山大道施工方案，负责位于宗地红线范围内的规划茅山大道建设，建成验收合格后按规定无偿移交增城区政府有关部门。

8.不接受联合竞买。

品秀星图周边规划：

2019年10月新塘镇官湖村表决通过时代中国为该村更新改造合作企业，拟改造范围用地面积66.77万㎡，总投资预算约63亿元。

旧村更新改造后将建设包括艺术公园、联合办公、公寓、牛仔博物馆等多种功能的项目。改造范围的中东部主要规划为体育、商业综合体，其中之一就是打造华南地区唯一的国际篮球联盟中国体验中心。