从港铁九龙站看香港TOD开发成功的“3合”因素

按：香港TOD开发自上世纪70年代开始发展，至今已走过将近半世纪。香港的“R+P”（轨道+地产）的发展模式使得香港不仅便利了居民的出行，高效利用了土地，而且提高了财政收入弥补轨道的建设运营成本。

香港近半世纪的TOD的开发经验对内地具有很高的借鉴价值，通过对既有港铁九龙站的案例研究，简单梳理出站点取得成功的“3合”因素。

合力开发，高效明确分工。九龙站由香港政府通过港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展，多家品牌开发商合力开发，且发展商之间特点突出，分工明确，各机构之间运转高效。

合理布局，充分利用资源。九龙站以港铁公司开发的车站综合体为区域核心，整体采用三维的立体化空间设计，各类建筑包括商场、酒店、办公、住宅等建在交通枢纽核心之上，分类布局，共享同一个基座，充分利用紧缺的空间资源，达成效益最大化。

合适策略，先后有序发展。九龙站采用了先住宅后商服的发展策略，分期开发。前期通过高端住宅驱动整个片区，随着片区逐渐成熟，发展高端商业及国际顶级商务和酒店为综合体，实现片区整体升级，既避免了短期内动用巨量资金，又可以依靠项目的内生因素盘活片区，降低开发风险。

港铁九龙站开发背景：

香港人口740万，是世界上人口最稠密的城市之一，在1104平方公里的土地中，位于海拔50米以下的部分仅占18％，其余大多是丘陵地带，人多地少矛盾突出。同时公共交通负担着全港90%以上的客流量，仅有大约6％左右的居民出行使用私人交通工具，香港的城市发展，就是通过轨道交通规划和建设，不断地改善居民生活质量、提升城市风貌和促进新市镇的发展。

九龙站简介：九龙站（英语：Kowloon Station）是香港港铁东涌线与机场快线的一个车站，也是东涌线与机场快线过海前最后一个车站，亦是机场快线唯一一个在九龙的车站，位于香港油尖旺区，邻近广深港高速铁路香港西九龙站，在西铁线的柯士甸站以西，于1998年6月22日启用。

项目概况：九龙站项目占地13.54公顷，总建筑面积约为109万平方米，其中住宅建筑面积608011㎡。项目集住宅、写字楼、商场、娱乐和酒店设施于一体。由香港政府通过港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展。由英国建筑师泰瑞·法瑞尔及合伙人领导的联合工作组进行设计。

物业概况：

九龙站项目由甲级商厦环球贸易广场、全香港最高综合式地标住宅建筑天玺、豪华服务式套房酒店港景汇、国际顶级酒店丽思·卡尔顿酒店和W酒店、逾10万㎡大型时尚购物商场圆方等物业共同组成。

外部交通：九龙站区域的外部空间地块四周主要有以下4条道路:雅翔道、佐敦道、连翔道和柯士甸道。佐敦道和柯士甸道均为城市快速干道，其上均设有城市高架道路，不易人行人流直接进入场地，故并未直接开设场地出入口。而在只有4车道的雅翔道和双车道的连翔道，由于2条道路非城市快速干道，并有多处公共巴士停靠站点，将场地的主要出入口开设于此。从整体交通情况看，道路主次分明，场地出入口安排得当。

土地市场：

通过香港近几年的土地成交可以发现，九龙半岛的土地成交量大于其他地区，3年间共成交住宅用地27宗，其中九龙区域14宗，占比51.9%；商服/商业用地成交5宗，其中九龙区域4宗，占比80%。九龙半岛的土地成交较为活跃。港铁九龙站所在的九龙半岛油尖旺区已开发完毕，近年无土地成交。

商品房市场：

港铁九龙站周边已开发完毕，没有新房供应，市场交易以二手房为主。九龙站上盖商业物业目前未有交易案例，住宅物业以擎天半岛、漾日居、凯旋门和君临天下为主，均为超高层建筑。户型面积较小，折合平方米以90㎡户型为主，单价较其他区域较高，最高可以达到64126港元/平方尺，折合621800元/㎡。