站场TOD综合开发的关键节点——以上海莘庄TODTOWN天荟为例

引言

中国轨道交通与城市综合体建设，已经成为一线城市建设与发展的一个重要趋势，随着城镇化进程的加快、人口密度的不断提高，以各类交通枢纽为载体的TOD模式日益受重视。新鸿基地产和上实城开联合开发的莘庄站体复合城天荟TODTOWN被认为是上海第一个真正意义上的TOD项目。

莘庄地铁上盖地块坐落于（横跨）地铁1号线莘庄站。土地用途为“市政、公共服务、商业、办公、居住”综合开发用地。2010年9月29日，由新鸿基地产、上海城开、上海闵行城投三方组建的联合体竞得地块。整个项目将地铁、高铁、公交等集于一身，总建筑面积达50万平方米。共分三期完成。其中，一期为住宅，二期为商业办公及酒店项目，“大三期”位于北广场，包括地铁、铁路、北广场交通设施及其他基础设施等。

上海莘庄TODTOWN天荟开发关键节点有以下几点值得关注：

1.设计让TOD方案成为可能。

TODTOWN被认为是上海第一个真正意义上的TOD项目，其在“交通”和“上盖物业”的类型上较为丰富，建成后的莘庄交通枢纽不仅将接入轨道交通1号线、5号线、17号线（原规划）和众多公交线路，还将为沪杭高铁和金山铁路设站。尤其是项目大三期的上盖平台建设，在现有的莘庄地铁站、铁路和步行天桥上方将建设一个大平台，再在这个平台之上建设商业设施和住宅项目，因此存在着较大的技术难题。

第一，用地条件相当困难。主要体现在地块的零碎和不规则，中间更是穿插着轨道交通的轨行区域，加上地块边界形状复杂，局部地块的进深过小，而且在整个开发过程中还要维持轨道交通的持续运行等。这些因素都会直接反映到设计当中，需要考虑的各种因素比一个普通用地条件的开发项目要多几倍。

第二，这是国内几个首次真正的铁路上盖开发，将城市交通和城市功能置于铁路上空，这需要创新和突破许多现有的城市管理和建筑规范。比如需要让消防车开到建筑平台上，这一点在现有消防规范中是空白的；比如民用部分与市政交通部分的建设审批程序不同步等。为此，在设计过程中，需要不断与市政管理或建筑管理部门进行密切沟通，为项目寻找到合理合法的解决方案。

第三，项目本身将城市综合体的功能叠加在轨道交通枢纽功能之上，两种不同的建筑功能之间的协同，以及建造过程的协同都需要创新。交通枢纽功能重在安全快速地运送和疏散人口；城市综合体的功能则要求吸引人流、物流促进繁荣的物业经营。这样一来，由此所带来的空间开放与运营安全的关系、车流人流引导的问题，以及物业分期开发与公共交通连续运营的关系等，都给项目设计提出了不小的挑战。

要破解这些难题，上盖平台是一个很重要的设计手段。

上盖平台既提供了市政交通、市政公用设施的运营空间，又给商业综合项目提供了一个二次开发的"人工基地"，还为各类型运营“红线”提供了立体“界限”。

上盖平台标高14.5米，下分为两层，可以利用一层二层及地下空间来立体布置各种市政交通功能。如位于地面及地下的轨行区站台，通过自动扶梯将交通人流引导到二层的地铁国铁换乘中心。而这个换乘中心又分别跨轨向南北两个方向衔接公交枢纽及集散广场，做到了各交通设施原点换乘，无缝衔接。

2.铁路方有开发动力。

 地铁的可持续发展的主要瓶颈是资金，一是巨额建设资金的筹集，二是长期运营资金的平衡。但“地铁＋物业”模式可以减少巨额建设资金支出和增加长期运营收入，沿线地铁上盖物业的发展能够减少地铁动迁资金的使用；而地铁上盖物业能够扩大客流，TOD理念使地铁站点周边成为产城融合最好的机会，客流的增长能够真正帮助地铁进行可持续发展。

上盖TOD开发一方面节约利用了土地，另一方面，车站做了上盖开发之后，原本二线机械车站客流变成了一线主流客流，客流增加，票价收入自然增加。

铁路方作为业主，进行上盖开发，既能减少建设成本，又能增加票务收入。物业本身的运营还会带来一些收益，这跟所有房地产开发商是一样的。

 3.项目最大的难点是开发时序与地铁建设如何同步。

在地铁专项规划、国有土地划拨、轨交动迁、土地前期工作、地铁建设等一路下来，正常时间约3.5年可以完成。

上盖开发在开通实施之前至少要2年时间。这2年需要规划调整、开发主体确定、方案稳定和设计深化等，还要有一套同步方案。

然而，铁路建设工程进度与上盖开发的市场时机大多数时候都不会一致。

解决的思路是什么？地铁开发建设主体和上盖开发的主体是不是能够合二为一？至少在预留结构时合二为一。

另一方面，上盖开发的合作伙伴怎么找？融资渠道怎么找？都是需要探讨的问题。

背景资料：关于项目

莘庄地铁上盖地块坐落于（横跨）地铁1号线莘庄站的南、北广场，整幅地块由宝城路、梅陇西路、莘朱路、江南苑用地界线、广贤路、众贤路、水清路（西股）、沪闵路、水清路（东股）及莘建东路所围合的区域，土地用途为“市政、公共服务、商业、办公、居住”综合开发用地。2010年9月29日，由新鸿基地产、上海城开、上海闵行城投三方组建的联合体竞得地块。

整个项目将地铁、高铁、公交等集于一身，总建筑面积达50万平方米。其中，办公5万平方米、商业14万平方米、酒店2万平方米、住宅9万平方米、公寓式办公8.5万平方米，公建配套2万平方米，是一套系统完善的城市综合体。

设计师把TODTOWN构想成一个迷你城市，内含各式商业、住宅楼群。包括高低层住宅、两幢酒店式公寓、高低层商住两用楼宇、25层高的办公楼、五星级酒店、大型购物中心（当中还附设IMAX电影院和溜冰场），同时还有各种公共设施，如空中花园、博物馆、休闲娱乐中心、城市管理处、身份证登记中心和幼儿园等。

设计方案通过上盖开发将原本被铁路割裂的两边联系起来，设计的南北大道将项目自然地分成各具特色的两个区域。

西部是繁忙的车站与商业零售设施及酒店组成的"活力中心"；东部是"安宁港湾"，主要包括了住宅大楼和两个公园。在"活力中心"中，楼高6层的大型购物中心将长达650米，坐落于铁路与公交枢纽之上，外立面设计捕捉了生机勃勃的城市动态，以多条粗线条编成拱状，充满现代感。而原来的南北广场则得以重塑，转化成绿色休闲空间。购物中心中央的花园也将使得建筑体量变轻，让使用者体验截然不同的室内外景观。