海南房地产新政：能抄的作业和不能抄的作业
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
 
周末，海南成为房地产界关注的焦点。
 3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。
这份文件，重点有四个：
1、        限购。对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
2、        发展安居型商品住房。按照文件解释，安居型商品住房是海南省参照省外做法、结合海南实际，创新提出的住房类型。安居型商品住房主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，具有政策保障性质的商品住房。
3、        现房销售。改革商品住房预售制度，自《通知》印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。
4、鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房。
 
3月，在全国各地纷纷出台激活房地产市场政策的背景下，海南房地产调控政策全面升级，十分引人关注。
 
一、海南实施“去地产化“的决心很大，宁可牺牲经济增速，也要摆脱对房地产的依赖。
2018年4月，海南推行“全域限购”政策。2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%。
同时，海南省加快调整经济结构，2019年全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。海南服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%。
 
值得注意的是，海南是中国一个特殊区域，面积小，经济总量有限。2019年GDP为5308亿元。
牺牲一点短期利益（房地产的收入），来换取长期利益，是管理层选择的战略方向。
海南拥有其他地区没有的特殊资源和特殊条件，海南可以不靠房地产吃饭。其他城市盲目抄袭，并不合适。
 
二、海南提出的调整经济结构的思路，值得各地借鉴。长期依赖房地产，必然造成地区在产业发展方面的被动。楼价和租金不断拉升，也会造成城市竞争力的下降。
 
三、海南提出的“安居型商品住房”的思路值得关注。这种住房的定义和建设模式，深圳等城市都提出过。未来有可能成为保障房和商品房之间的一种产品。
“安居型商品住房”做起来了，普通商品房的需求将下降。
另外，保障房和商品房之间，建立一种连接和转换的通道，十分有必要。
 
四．在当前这样一个特殊时期，海南推出房地产新政，是管理层给市场发出的一个明显的信号。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现得淋漓尽致。
尽管发生了疫情，房地产的调控政策仍有持续性和稳定性。