2020中小开发商缺土地、缺资金，更缺人才
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
 
2020年，同创卓越公司成立20周年了。
在过去20年中，我们给数量众多的中小型开发商提供过咨询服务。
过去，中小型开发商老板问得最多的问题，是“企业如何才能做得大？”
进入2020年，没有什么老板再问这个问题了。
中国房地产行业集聚度在不断提升。2019年，全国房地产销售额约16万亿，前5位企业的销售总金额就突破3万亿。前100位企业的市场份额超过73%。
市场留给中小开发商的空间已经越来越小。
2020年，已经没有几个中小开发商老板还有“做大”的念头。
 
1、 中国房地产地域如此广阔，区域差异如此之大，在短短的20年不到的时间就迅速形成了行业集聚度如此之高、份额如此之大的龙头企业，确实令人惊叹。
背后的原因耐人寻味。

管理层是默许的。因为房地产行业集聚为几个巨头，更容易管理。行业也更规范。
金融行业是支持的。给巨头型开发商融资，风险无疑更低，操作更为直接。
地方政府是鼓励的。中心城市土地买卖动辄几十亿的地价，只能是龙头企业作买家。

2、2020年中小开发商缺土地，缺资金。在土地资源获得上和融资上，中小开发商处于明显劣势。
经营性土地公开出让的规则是：价高者得。房地产融资的规则是：锦上添花。

中小开发商目前还有三条路可走：
（1）   在区域上下沉来避开龙头企业。但我们同时看到，碧桂园在广东的几乎所有的县城，都布局了项目。在县、镇一级，也不能完全避开龙头企业。
（2）   通过三旧改造、美丽乡村等方式来获得项目。
（3）   通过城市二手房地产资产运营来寻找机会。
 
3、2020年中小开发商除了缺土地，缺资金，更缺人才。
房地产开发商要发展，老板要有大战略、大格局和大赌性。
老板的性格，很大程度上决定了企业的未来。
 
中小开发商中，也不乏有大战略、大格局和大赌性的老板，但企业普遍缺乏执行力强的人才。
大型开发商已经在全国范围、甚至国际范围物色人才，在全国高校网络年轻才俊的时候。中小开发商却普遍固守一个地级市、固守一个县城，人才问题成为瓶颈。
 
万达在2001年以后的崛起，和一个人有很大的关系。
这个人就是刚刚宣布退休的万达集团的“二把手”丁本锡。
丁本锡，毕业于中国人民大学，是一个自律且上进的经理人。据说，丁本锡每天晚餐后，就在公司思考经营，然后是雷打不动学习一小时。
更为人津津乐道的一个故事是，2001丁本锡从港资企业离职，入职万达，出任一个项目总。有一天，王健林到这个项目视察，晚上住在当地。丁本锡是当年新入职的员工，他怕董事长晚上临时有事找他，于是就在董事长房门外守了一个晚上。第二天，连王健林都被感动了。
这样的人才，哪个老板不喜欢？
 
中小开发商老板总把企业发展慢的原因归咎于其他。其实，缺人才，才是最主要的原因。如果企业有丁本锡这样的人才，何愁不能成功？