商办不能做公寓，还能做什么？
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

11月15日，佛山市住房和城乡建设局发布《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知（征求意见稿）》。

文件的公布，意味着佛山商业、办公改"公寓"的通道将被切断。

这个文件的出台，比业界预期的要来得晚一些。

7月某龙头房地产企业闹出的5800多户"公寓"事件，让商业、办公改"公寓"成为公众关注的焦点。佛山"公寓"的命运，在那时就已经被决定了。

11月15日的文件，有两点令人关注:第一，是界定了服务型公寓的边界和比例。第二，规定了商业、办公建筑，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于200平方米（首层除外）。并且不得设置居住的相关功能。

佛山商业商务最小单元200平方的规定，比广州300平方米，略为宽松。但对于限制公寓，效果基本没有什么差异。
在楼价高企的2019年，99%的公寓的面积都会在200平方米以内。
这次佛山的政策(征求意见稿)，可谓是抓住了公寓的七寸。

1、佛山商业、办公物业改"公寓"，属于"擦边球"。
由于规划和政策的驱动，佛山近年商业、办公物业库存量达到惊人的数量。2015年，佛山都非住宅的库存量高达1024万平方米，2016年为978万平方米，2017年提出"去库存"，目标是消化198万平方米。在这样的背景下，2018~2019年佛山出现大量商业、办公用地发展出来的"公寓"，一点也不奇怪。

从2019年1月1日开始执行的佛山积分入户新政就规定，公寓、商铺、写字楼等物业，可按房产建筑面积每平方积1分计分。新政客观上推动了公寓的销售。
倘没有7月的"公寓"事件，"擦边球"还会继续打。

2、佛山商业办公面临三大压力:
(1)互联网时代电商的冲击和影响，商业商务物业面临艰难的转型。
(2)广佛同城的压力。佛山越来越强烈地接受广州商业中心的辐射。
(3)商业、办公类物业供应量不断增加的压力。别的不说，当前连三旧改造、工业M0用地，都不断释放竞争性供应量。

3、佛山限制商业、办公转"公寓"，当然非常有必要。
但撇开这个事件以外，管理部门是否还要思考:佛山的商业、办公物业的出路在哪里？

除了做"公寓"，商业、办公物业还能做什么？

管理部门至少需要做三件事:
(1)减少未来几年佛山商业、办公类项目用地的供应量，影响市场预期。
(2)出台政策，进一步降低商业、办公的库存。
(3)出台政策，刺激佛山现代服务业的发展。只有用户增加，需求增大，佛山商业、商务类物业才会有春天。