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土地储备与房企策略
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土地储备与房企策略
赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
又到周末，又到月末。
2019年仅仅剩下4个月。
房地产行业传统的销售旺季“金九银十”，今年基本上没有什么指望了。
业内充斥着各种消息。
以往的经验表明，消息满天飞，往往就是大变局的前奏。
然而，2019年这个秋季，假消息似乎多了一点。
8月份，最典型的假消息，是龙头房企不再拿地了。
先传出富力的“内部通知”，然后是融创的老板表态：“原则上”不再拿地了。引起了圈内的热议。
伴随着龙头房企纷纷公布半年报，一切的疑问终于获得了答案。
1、 房地产开发的核心利益来自土地储备。
没有土地储备，就没有开发商的利润基础。
尽管2019年地价、房价走势趋于平稳，然而过去10年（2009到2019），全国地价平均上涨了3倍多。
开发商的利润来源，60-70%来自土地价值转移，20-30%来自管理和产品创新，10-20%来自品牌和垄断收益。
房地产开发，可以没有管理团队，可以没有品牌，甚至可以没有自有资金，但万万不能没有土地储备。
以大家很关心的富力为例。根据富力半年报，2019年上半年富力权益土地储备达到6100万平方米，相应的权益货值达到7810亿元，货值较2018年底增长6%。
2019年上半年，富力新增权益土储653万平方米，合计850亿元货值。
尽管财务压力沉重，富力在2019年仍然在新增土地储备。
2、 开发商不在公开市场通过招拍挂拿地，并不意味着开发商不再新增项目储备。开发商获取新项目有三个新动向：
（1）通过三旧改造获取可开发土地资源。
2019年，广东地区“三旧改造”进入高峰期。
恒大刚刚公布，在深圳的旧改项目就达到46个。
毫无疑问，深圳、广州、佛山等珠三角城市已经进入“三旧改造”时间。通过三旧改造项目新增的商品房规模，将逐渐成为市场主力。
三旧改造，成为开发商竞争的主要场所。
（2）通过发展战略新兴产业获得土地资源。
2019年，特色小镇和乡村振兴，已经不再是热点。
在科创的大背景下，新能源汽车、AI、机器人、新材料等等，成为地方政府重点推进的产业。在用地上倾斜发展，在政策上广泛推出“新型产业用地”。未来几年，产业地产有望成为新型投资品。
（3）通过与地铁等“地主”合作，获得开发项目。典型如，万科和深圳地铁的合作，越秀和广州地铁的合作等。
3、 未来3年，中心城市的地价仍然处于上升通道。土地储备越多的房企，未来的竞争力将更强。
尽管2019年年末的房地产市场充满不确定性，尽管楼价短期面临压力。然而，中心城市的土地资源由于其稀缺性，仍然“供不应求”。
扛不住资金压力，卖地卖项目的公司，将失去未来的发展机会。
判断一家房企是否健康发展的最好标准，是看企业是在买地还是在卖地，是在买项目还是在卖项目。 |
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