新《土地管理法》将带来的改变

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

8月26日上午，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定，此决定自2020年1月1日起施行。

《土地管理法》修正案的通过，是我国土地管理制度改革迈出的重要一步。

《土地管理法》修正案的通过，比专业界预期的，要来得更早一些。实施时间，也比预期的要来得更早。

两部重要法规修正案的通过，将对农村土地改革、乡村振兴产生重大影响，对未来的中国的土地市场、中国房地产市场产生深远影响。

房地产圈内人士，这周要好好补补课了。

《土地管理法》修正案三个内容，值得高度关注：

1、围绕土地征收完善了三个方面：界定土地征收的公共利益、明确土地征收补偿基本原则、完善了土地征收程序。

2、在集体经营性建设用地入市方面，破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，明确集体经营性建设用地入市条件及管理措施。

3、健全宅基地权益保障方式，完善宅基地管理制度。允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。对人均土地少、不能保障一户一宅的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施，保障农村村民实现户有所居的权利;下放宅基地审批权，明确农村村民申请宅基地的，由乡(镇)人民政府审核批准，但涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

《土地管理法》修正案将对中国房地产业产生重大影响。

1、土地的征收范围缩小，征收程序将规范，土地征收成本将上升。

缩小土地征收范围。明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的，可以征收集体土地。规范土地征收程序。完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

以上这些规定，将直接带来土地征收周期的加长，土地征收成本的上升。

2、“成片开发”将越来越困难。

按照规定，成片开发可以征收土地的范围限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，此外不能再实施“成片开发”征地。

3、为集体建设用地入市扫清了法律障碍，集体建设用地获得全新的发展空间。

修正案草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征收为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。为了衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍，现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定后，新增一句“法律另有规定的除外”。

由于这个具有突破性的规定，未来城市政府的土地财政将受到影响，储备大量土地的”地主”(包括大开发商)也将受到影响。

4、农村宅基地的物业价格将提升。 

宅基地权益保障以法律的方式得以明确，宅基地的退出机制也得以明确。宅基地物业价格将上升。

毛泽东说过一句很经典的话:“中国革命的根本问题是农民问题,农民的根本问题是土地问题。”

中国房地产的根本问题，也是土地问题。

《土地管理法》修正案共二十九条，条条都很重要，无论是关于土地征收、关于集体经营性建设用地入市、还是关于宅基地制度的修改，都值得我们去好好学习研究。