粤港澳大湾区房地产投资实战问答
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)
1、 问:2019年粤港澳大湾区房地产投资的方向?
答:投资方向就是12个字。短期(3年内)是6个字:洼地、洼地、洼地。
伴随着大湾区的互联互通,以及轨道交通等重大基础设施的建设,未来珠三角地区的地价和房价将扁平化。洼地区域的物业增幅,在短期内将跑赢整个大湾区的平均水平。
看好广州增城、佛山高明、三水、中山、珠海、惠州博罗等区域。
长期是6个字:中心、中心、中心。
中心城市、中心区的优质物业,是值得长期持有的物业。
2、 问:如果房地产税出台,有何应对办法?
答:首先要进行资产整合。
房子会买,还要会卖。超过10年楼龄以上的住宅,都有必要重新检讨其持有价值。
如果房地产税来了,第一,要减少住宅类物业持有量,增加经营性物业持有量。第二,要减持非中心城市、非中心区、非优质的物业。第三,不管风吹浪打,要坚定持有中心城市的优质住宅物业。
3、 深圳、广州等中心城市的二手住宅价格,在过去一年都有不同程度的下调,未来走势如何?能否抄底?
答:中心城市二手房价格下调,是上升过程中的阶段性调整。
目前看,调整还没有完全结束。
但从中长期趋势看,广州和深圳的商品住宅,都是稀缺资源,每一次价格回调,都是购入的好时机。
4、 广佛地区和深圳都市圈的房地产投资潜力,哪一个更大?
答:从城市、产业、人口增长潜力、房地产供求关系等因素分析,可以认为深圳都市圈在未来10年更具投资潜力。
不过,深圳都市圈物业投资气氛较为浓厚,风险也相对较大。
广佛区域的物业,大多属于刚需自住产品,市场波动较少。
喜爱冒险的人,可以多关注深圳及周边地区。
厌恶风险的投资者,可以选择广佛区域的物业。中心城市、产业集聚、人口 不断增加,楼市炒作气氛不浓。广佛地区,是大湾区房地产投资风险最低的区域。
5、 大湾区的写字楼和商业是否有投资价值?
答:总体看,大湾区的商业商务类物业供大于求。
写字楼和商业的投资,是很专业的事情。第一,要看地段,第二要看未来规划,第三要看运营,第四要看未来发展。毕竟,现在商业物业的生命周期都在缩短。
建议还是选择中心城市的商业商务类物业,新兴区域存在很大的不确定性。
6、 大湾区的租赁性住房前景如何?
答:未来几年,大湾区的租赁性住房一定会蓬勃发展,因为:第一,有政策支持;第二,有资金投入;第三,有市场需求。
但我不认为,从事租赁性住房会有很高的回报。
第一,人人都看好的市场,回报水平一定不会高。第二,租赁性住房的未来供应量将会放大,包括未来农村集体建设用地将入市做租赁性住房。
未来,租赁性住房市场将是竞争激烈的红海。
7、 除了常规的住宅、商业、酒店、写字楼,粤港澳大湾区未来有什么新兴的投资产品?
答:第一,关注乡村振兴带来的城乡融合,一、二、三产业融合发展带来的投资机会。尤其是都市圈周边的项目。
第二,关注科技创新战略下的工业地产的投资机会。
第三,关注新型旅游休闲地产的投资机会。
第四,关注轨道交通 TOD发展带来的新型物业的投资机会。
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