从“土地财政”到经营新路

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

2019年，国家推出了大规模减税降费计划。预计全年减税的实际减负数额会超过2万亿元。同时，大量民生项目的开支也将增加，例如2019年养老金的增幅平均将达到5%。

2019年，各级政府的财政压力加大。2019年政府要过紧日子，大力压减一般性支出，严控“三公”经费预算，取消低效无效支出。中央财政带头严格管理部门支出，一般性支出要压减5%以上，“三公”经费再压减3%左右，长期沉淀的资金一律收回。

在这样的背景下，地方政府如何开源节流，如何“因城施策”于土地与房地产市场，十分引人关注。

1、地方债务难以扩张。当前，中国的地方政府债务余额是18.39万亿元，全国政府债务余额是33.35万亿元，政府债务负债率37%。2019年地方政府新增债务限额为1.39万亿元。财政部明确，已采取严格措施，不允许发生新的地方政府隐性债务，同时要求稳妥化解存量债务。

2、地方政府能否摆脱对房地产的依赖？众所周知，土地出让金收入和房地产税收是地方政府收入的重要组成部分。2018年，全国土地出让金收入就高达6.5万亿元。

2018海南作出了大胆的尝试，以“壮士断臂”的决心推出调控措施，减少经济对房地产的依赖。

2018年海南房地产投资同比下降16.8%，销售面积同比下降37.5%，销售额同比下降23.2%，销售对象已经由岛外居民为主，转变为岛内居民和引进人才。

减少对房地产的依赖，海南着重在出口和消费上下功夫。2019年海南进出口额增长20.8%，旅游总收入增长14.5%，免税品销售增长26%。

海南寻求经济结构转型，无论成功与否，都作出了积极的探索。

或许，海南的案例并不具备普遍推广性。对中国大多数城市而言，只有产业兴旺，税收有保障，才能有“摆脱房地产”的底气。

3、在经济下行压力加大的背景下，地方政府“卖地”的动能将加强，这也是增加地方财政收入最直接的手段。同时，我们也应看到，房地产市场也面临新的压力。中心城市的地价和房价已经被推高的一个新高度，商品房消费需求有收缩趋势，继续增长难度很大。2019年，大型房地产企业拿地将趋于谨慎。土地出让金收入，不可能年年大幅增长。土地财政，并非长久之计。

4、地方政府经营土地，需要走出新路。

从简单的卖地，到经营土地，经营项目，经营产业，这是必经的道路。

年年卖地，但没有经营资产和稳定收益的地方政府，最终都会陷入财政困局。

5、地方政府迫于财政压力，要开源节流，短期内会刺激房地产市场的发展，稳定地方经济。把这个事情看远一点，或许房地产税的开征，就要变成现实的可能了。