征拆成本上升，三旧改造进入“高成本”阶段

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

1月30日，广州市南沙区人民政府发布了《广州南沙国有出让土地上住宅和商业用房征收补偿指导意见的通知》。

这份文件出台，目的是为了进一步规范广州南沙国有出让土地上住宅和商业用房的征收补偿安置工作，维护房屋权属人的合法权益，保障和推动房屋征收工作的顺利进行。

这份文件，属于“指导意见”，其中的规定，将对南沙房屋征收补偿的标准产生重大影响。

引人关注的条款：

1、”征收奖励：按经确认的被征收房屋面积，根据征收年度同区位新建普通商品住宅的市场评估价的50％计算征收奖励，但被征收房屋的市场评估价加上征收奖励不得高于同区位新建普通商品住宅的市场评估价。”这条规定，细细琢磨下来，就等于默认了“被征收房屋所获得的补偿标准，以同区位新建普通商品住宅的市场评估价为直接参数”。

2、“搬迁时限奖励：按期签约并搬迁的，按经确认的被征收房屋面积，按2400元/平方米标准给予货币奖励。”这条规定，试图通过经济动力，把搬迁时限的问题解决。

3、 征收国有出让土地上的住宅房屋，被征收人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿。

看完广州南沙区出台的的这份文件，令人最大的感受是：未来的拆迁补偿的费用将越来越高。

在土地公有制的背景下，房屋作为“地上附着物”，其补偿标准一直没有市场化。

广东地区从2009年开始的”三旧改造”，一直在机制和利益上寻找平衡，一直在探索。以往年份，成功实施的三旧改造项目，无一例外，都是政策优惠的成果。

进入2019年，蓦然回首之间，我们发现，”三旧改造”已经全面进入“高成本”阶段。

三旧改造，和房地产开发有共同点，那就是：项目成败，主要取决于时机。

在高地价、高楼价、高拆迁补偿成本的2019年，三旧改造真的是最好的时机吗？

当前，很多三旧改造项目，在改造方案获批后，都能算出令人眼睛发亮的盈利数据。

但是，一切都是以房地产市场稳定、价格呈上升趋势、需求有保障为基础的。

2019年的三旧改造项目，并不会变得更容易。