稳楼价,首先要稳住二手房市场
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)
进入2019年,大城市房价持续松动。投资客离场,有钱人观望,豪宅越来越难卖。
二手楼的房价不稳,成为现实问题。
北上广深的二手房市场,从2017年的年底就开始萧条,“量价齐缩”,比一手房市场更早进入冬季。
2018年广州二手房成交量为120391套,1141.52万平方米。其中住宅成交102384套,882.49万平方米。
这个数据,对比2017全年广州二手住宅成交134957套,1168.02万平方米。同比下降达到24%。
在“量缩”的同时,二手房价格大约下降了10%左右。
二手中介公司广州链家公布的数字表明,其促成成交的二手住宅套均价格约为235.7万元/套。
2019年,要维持楼价稳定,地方政府首先要激活二手房市场。
1、 由于各项政策的约束(例如,严格的限购政策),二手房市场需求被抑制。
2、 二手房交易的税费过重,加大了购房者的负担,二手房市场的流动性受到很大的制约。
3、 购买二手房,受到按揭收紧和利率提升的影响,杠杠率不高。
4、 二手房市场“冻结”,直接影响了改善性购房的需求。一手房地产市场难以放量。
多年以来,各级政府把控制房价的重点,聚焦在新建住房上。
事实上,在房地产市场发展比较成熟的北上广深等城市,二手房市场比一手房市场的份额还要大。以广州为例,2018年二手住宅成交102384套,而一手房住宅成交仅76056套。
2019年,要稳房价,首先要稳二手房市场。
从上面分析,我们可以看到,大城市不是没有需求,而是受到限制太多。地方政府只要在“限购松动”、”税费减免“、“金融支持”、“购房入户”等方面,稍稍动作,楼价就会企稳。
中国的房地产,未来的重心还是中心城市的房地产。
每一次楼价回调,其实都是购入的机会。
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