土地市场将发生四大变化

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

1月23日，财政部发布了2018年全国土地出让金收入数据。全国土地出让金收入达到65096亿元，再创历史新高。

2017年，全国土地出让收入高达52059亿元。没想到2018年，又增加了25%。

土地出让金收入，对地方有多重要？

2018年地方一般公共预算本级收入为97905亿元。2018年土地出让收入65096亿元，约为同期地方一般公共预算的66.48%。（2017年的比例为56.9%）。

看完这两个数据，大家就明白为什么2019年要“稳地价、稳房价、稳预期”了。

2019年，土地市场要“保温”。同时，我们看到，土地市场正在发生四大变化：

1、土地市场将发生明显分化。

2019年土地资源稀缺的中心城市和重点城市的经营性土地价格仍处于上升通道。过去10年，全国经营性土地价格平均上涨了4倍多。2018年，很多城市尽管出让土地的面积减少了，但是因为土地单价上涨了，土地出让金总收入仍然显著增长。

缺乏产业支持的三、四、五线城市，土地出让将遭遇冬季。2019年的土地流拍率将提高。尤其是规划了大规模城市新区的城市。

2、土地出让更规范更严格，土地价格进一步显性化、市场化。

中心城市居住用地出让将完全公开化。商业商务类用地带条件出让，或定向出让将减少。工业用地的年限普遍减少为20年，出让条件也将越来越严格。

土地价格将进一步显性化和市场化。

3、商业、商务类用地价格将呈下降趋势。

经济下行预期造成的影响，将直接影响到商业、商务类市场。地方政府近年无序大量供应的商业、商务类物业面临供大于求的市场状况。

同时，由于互联网时代的冲击和影响，商业商务类物业正面临转型发展。

2019年，商业商务类用地的出让，将面临挑战。

4、租赁性住房和共有产权的土地出让将增加。

1月24日公布的《中共中央国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》，要求个人产权住房以共有产权房为主；严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。

雄安新区的发展传递出了明确的信号。2019年，各地租赁性住房和共有产权的土地出让将增加。。

同时，伴随着集体建设用地建租赁性住房试点的全面铺开。未来的土地市场和租赁住房市场，都将发生明显的变化。

中国房地产的核心问题，还是土地问题。