城中村改造的利益平衡

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2018年是广东地区的城市更新年。

在省三旧改造政策的推动下，深圳、广州、佛山等地的城市更新进入了新阶段。

三旧改造最大的特点，就是政策性强。

每一个新政策的出台，都意味着利益的重分配。

深圳最近出台的《深圳市城中村(旧村)总体规(2018_2025)》就引起了强烈的反响。

按这个规划，现状容积率超过2.5的村属居住用地，原则上划入综合整治区。

被列入综合整治区的项目，将失去改造的机会。

在巨大的利益面前，村民和开发商都会倾向于做村改造，而不是做综合整治。

新政出台，很多人睡不着了。

1、深圳的城市更新做法一直比较规范，相对兼顾各方利益。不过，今年陆续出台的几个政策，在规划上偏于严格。在时间上过长。管到2025年，八年管制，到时房地市场可能都变天了。

2、城中村改造，要考虑投资者的利益。由于当前房价处于高位，每一条村的改造，都需要巨额资金的投入。深圳新规规定商务公寓一律只租不售且不得改变用途。将制约部分商业旧改项目的实施。

3、旧村改造不能无序发展。前几年，有些地方搞旧村改造，提出"一村一策"，并总结为"好经验"。事实上，"一村一策"，缺乏总体规划，最容易做成城市怪胎。

深圳总结了以往的经验，推出了城中村总体规划，但又触动了很多人的利益。

城中村改造，一点都不容易。

4、未来要关注城中村改造的风险。

当前各方热衷于拆除重建，是基于房地产市场处于景气周期，楼价处于上升阶段，政府在地价上给予优惠措施。

如果房地产市场处于下行周期，或者政策改变，城中村的风险就不容忽视了。