房地产开发何时进入创新时代？

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

北京时间9月13日，苹果公司召开新品发布会，发布了3款全新iPhone：iPhone XS、iPhone XS MAX以及“廉价版”iPhone XR。

由于产品创新低于市场预期，当天苹果公司股价收跌1.24%。

苹果公司的竞争对手，也在默默关注这场发布会。

华为公司副总裁余承东没有掩饰他的心情，发了个微博：“稳了，我们十月十六日伦敦见！”

在这个创新的年代，逆水行舟，不进则退。没有人能够一招鲜，吃遍天。

原地踏步肯定不行，往前跑慢一点，都会被竞争对手超越。

更要命的是，时代在进步。或许在未来淘汰你的不是竞争对手，而是时代。

回过头来看，中国的房地产开发已经逐步变成没有技术含量的行业。

1、用经济学的理论来分析，国内房地产开发项目的利润来源为四个部分：

（1）土地价值转移。

（2）管理报酬。

（3）风险报酬。

（4）垄断收益。

长期以来，开发商的利润来源，60-70%均来自土地的价值转移。管理报酬和风险报酬，在项目利润的贡献比例并不大（20%-30%）。造成开发商长期忽视管理和创新。

近年来，房地产开发商的行业集中度不断提高。标准化和规模化经营成为常态。几十个楼盘，用同一种户型，用同一套图纸，已经变成常态。

开发商集中度的提高，还创造出垄断收益的可能性。

房地产行业的创新，缺乏内部动力和外部压力。

2、中国房地产行业：没有科技含量的行业。

装配式住宅的生产和推广，举步维艰。

生态节能住宅的探索，当前还是小批量。

智慧型住宅，更多还停留在局部的产品应用上。

传统的住宅，传统的施工方法，传统的功能形式。

过去十年，很多城市的楼价平均涨了四倍。楼盘的价格仍然主要由地段决定，而不是由科技创新来引领，不能不说是行业的悲哀。

或许，大部分的房地产产品可以用标准化的方式来生产，但行业创新和冒风险的产品不到1%，确实难言正常。

3、房地产开发何时能够进入科技创新阶段？

——当传统的房地产产品（住宅、商业、办公）需求萎缩的时候。

——当00后“玩一族”变成消费主力的时候。

——当文化和艺术在中国繁荣的时候。

2018年，中国人口的城镇化率已经达到60%。传统房地产开发的兴旺周期，最多还只有10年。

2025年之后的中国房地产，将迎来创新的新时代。

真正的精彩，只能寄望未来。

2018年的中国房地产，还是三流的技术和三流的艺术。至少在科技创新上，不会有任何的惊喜。