"金九银十"，该出货时就出货

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)

房地产市场的传统销售旺季"金九银十"已经到来。

房地产企业的决策人，当前是非常纠结。

由于限购、限价、限签等政策的影响，一线城市房地产市场陷入了"滞销"局面。

政策松绑遥遥无期，打折出售也多有不甘。当前只有苦苦坚守一条路。

二、三、四线城市的房地产市场，成为了近期的成交主力。2018年中国房地产市场数据再创新高，已成定局。

成交活跃的二、三、四线城市的市场，房地产的需求增长，大多并不是来自于产业增长或城市发展带来的人口增长。这一轮增长，更多是基于人民币贬值预期下的投资保值行为。或者说，属于房地产价格"补涨"催生的需求。

这类需求，并不具有持续性。

典型例子如珠三角地区。珠三角9市中，除了广州、深圳常住人口呈明显增长趋势外，其他城市近年的人口增长非常有限。房地产市场缺乏基础的刚性需求。

或许，有人说，政策是暂时的，可以等待2019年政策转向。

到今天，我们可以确认:2019年的政策环境和市场环境，只会比2018年差，不会比2018年好。

今天，我们不谈调控政策，不谈货币政策，也不谈中美贸易战的影响。

让我们关注以下几个动向:

1、2019年中小企业的生存空间将进一步收窄，居民消费能力将下降。

近期引人关注的改革措施，是国税和地税合并，2019年由税务部门按实际计税工资作为基数征收社保费用。

中小企业的实际成本将进一步提高。劳动密集型企业的日子，将更艰难。

综合各种因素，从趋势看，老百姓的购房能力将逐年下降。

2、全国大部分省市社保"收不抵支"，部分地区"穿底"的现实，迫使管理层推行全国统筹，并全力"开源"。

国税和地税已经统筹了，下一步社保基金统筹。

再往下一步，房地产税作为重要的税源，将被提上议事日程。

3、推行租购并举，构建长效机制，实施乡村振兴战略等，将深刻影响传统的房地产市场。

种种因素综合起来分析，我们可以判断，短期内(1到3年)地价、楼价还在上升通道，中长期(5年以上)的房地产市场并不乐观。大量的普通住宅类型的物业，并不保值。

用不了多久，我们就会发现，2018年"金九银十"的物业，留都是错的，卖都是对的。