2018,广东“三旧”改造将迎来里程碑式的一年
赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理)
4月4日, 广东省国土资源厅颁布了《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》。
这份文件,对广东地区城市建设和“三旧”改造,影响深远。
1、广东地区“三旧”改造始于2009年,当时定的时间为三年。到了2018年,政府推行“三旧”改造的决心越来越大。将文件适用时间定为五年,并且在“三旧”改造的关键点上,作出了清晰的、突破性的规定。可以预期,2018年广东“三旧”改造,将迎来里程碑式的一年。
2、“三旧”改造的核心问题是供地方式。文件中规定,涉及“三旧”改造的供地,属政府收购储备后再次供地的,必须以招标拍卖挂牌方式出让,其余可以协议方式出让。
在“三旧”改造的文件里,清清楚楚地规定可以协议出让,这在历史上是第一次。
“三旧”改造的参与者,可以安心了。因为虽然是按“市场价”出让,毕竟是协议出让。排除了竞争者,成本变得可控了。大家的积极性必然提高。这一条规定,将大大加速广东地区“三旧”改造项目的进程。
旧村庄改造的供地方式更明确了。鼓励农村集体经济组织进行改造或合作改造。土地可以直接出让给村集体经济组织或其全资公司、合作公司或者双方约定,作为开发建设单位的一方。
这条规定,为旧村庄改造开启了绿色通道。社会资本进入旧村庄改造,原来担心的开发改造过程中,“村主导”、“村制约”等问题已经彻底解决。
3、对“三旧”改造的主体认定的新办法,扩大了“三旧”改造的适用范围,给手续不完善的土地和流转的土地的土地权利人(包括受让人、承租人)以“改造主体”的名份。这项举措,为那些“不是地主,又是地主(控制人)”土地的三旧改造项目扫清了障碍。
4、广东省新的“三旧”改造文件的颁布,带给我们三个启示:
(1) 广东“三旧”改造已经升级为省级战略,支持力度空前。从改造时机看,越早改造越有利。从2009年开始的广东“三旧”改造,突显了一条规律:越早改造,适用的政策越优惠。2018年,是值得抓住机遇的一年。
(2) 土地是财富之母。无论是旧村庄改造,还是产业用地的升级改造,无论是租地还是购买的土地使用权,无论是自行改造,还是交由政府收储,土地权利人在“三旧”改造过程中,都能充分享受到改造后的收益。
(3) 广东“三旧”改造已经逐步规范化和市场化。政府审批和管理项目逐步规范化。社会资金进入“三旧”改造的通道已经打开。“关系”因素在“三旧”改造过程中,虽然还是很重要,但已经不是唯一的决定性的因素。
广东地区市场化的“三旧”改造时代已经到来。 |