楼价普涨即将结束

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

中美贸易摩擦有越演越烈之势。

从500亿清单，到1000亿清单，双方都很强硬。虽然很多人都认为，政治家最终都会坐到谈判桌上解决问题。但目前，贸易战似乎已不可避免。世界上最大的两个经济体，利益冲突也是正常现象。只不过在2018年，大家摊牌了。

2018年，是中国房地产行业的游戏规则改变年。这个行业，在2018年面临着新的政策环境和新的市场格局。“楼价调控”和“金融去杠杆”，本来就够令人焦虑了，现在又增加了“中美贸易战”这个不确定的因素。

中美贸易战，如果真的打起来。中国的出口贸易肯定将受到影响。为了保经济增长，管理层会否像2008年那样增加国内投资，促进基建和房地产繁荣呢？

从目前的情况来看，答案是否定的。

中美互掐，对中国房地产行业将产生以下几个直接影响：

1、 海外投资房地产将受到限制。

在中国中心城市地价、楼价上升到历史高位的今天，海外置业，分散风险，成为很多高净值人士的选择。

2018年，中国将延续2017年的做法，限制资金流向境外房地产。无论是企业投资还是个人投资，都受到限制。

而从美国方面的说法看，美国有可能限制中国企业对美国的投资。

2018年海外投资房地产，尤其是投资美国房地产将受到限制。

2、 楼价普涨时代即将结束。

从管理层的安排来看，2018年是防范金融风险，去杠杠，降低债务的年份。

2018年将是房地产行业的小年，楼价普涨时代即将结束。

短期内（2到3年），中心城市和热点城市的地价和房价还将呈上升趋势。但大部分地区的地价和楼价已经上涨乏力。

中长期来看（3到5年），地价和楼价存在极大的不确定性。

3、 投资型房地产产品的风险期已经到来。

中国的高新技术产业和中国制造业想在世界立足，参与全球竞争，并具有领先优势。首先要做到的一条，是要降低成本。

近几年，中国城市楼价和租金的快速上涨，直接造成城市生活成本的增加和员工工资的上涨，不利于实体经济的发展。

控制房价，降低企业成本，已经成为政府努力的方向。

在这个过程中，投资型房地产产品所造成的泡沫，将逐步消失。

价格虚高物业，难以长期维持高位。

作为中心城市物业的持有者，在2018年，不但要学会买，更要学会卖。

4、2018年，值得关注的几个市场热点：

第一，租赁性住房将迎来发展的春天。

十九大报告强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，“加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。按照这个思路，政府在2018年必将加快租赁性住房的发展步伐。

既限制开发商扩大住房建设量，又要市场扩大供应，最好的办法，就是发展租赁住房，盘活存量住房的需求。

第二，产业地产，文化地产，旅游休闲地产，养老地产将迎来重大发展机遇。

政府要扶持产业发展，必将在用地上进行倾斜。

文化复兴，也将带来文化地产的复兴。

中国已经进入老年化时代，养老地产具有发展空间。

休闲经济时代的旅游休闲地产，将获得重新的估值。

第三，大型基础设施及轨道交通建设将带来新的投资机会。

第四，乡村振兴与城乡融合将带来新的投资机会。

充满变数的2018年，其实也是个机遇年。大家都要有“变”的思维。