广州新总规草案对广州房地产的影响

赵卓文 （广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2018年2月24日，广州市国规委公布《广州市城市总体规划（2017-2035）》草案，现正进行为期30天的公示。

草案有以下几点值得房地产界高度关注：

1、城市定位为“美丽宜居花城，活力全球城市”，必将引领广州进一步走向国际化。

长期以来，广州被定位为广东省省会，华南地区中心城市，国家历史文化名城。尽管广州近年已被国务院列为“国家中心城市”“国际商贸中心”，但广州“国际大都市”仍然只是一个本地人长期向往的目标。

这一次广州城市总体规划，通过正式文件确立了广州“活力全球城市”的定位。必将引领广州进一步走向国际化。

财富论坛2017年在广州的召开，就是广州迈向全球城市的一个标志。可以预期，广州将成为国际化的理财中心和财富管理中心。广州的商业商务类房地产，将再上一个新台阶。未来，广州将更开放，更包容，更创新。创新科技、新文化创意将不断涌现，广州人将迎来新的生活方式。

2、人口规模的控制目标，彰显了广州房地产市场的发展潜力。

草案提出，要科学调控人口规模，2035年常住人口规模控制在2000万人左右，同时按照2500万管理服务人口进行基础设施公共服务设施配套。

如果按照这个草案实施，广州从2017年到2035年，规划期内增加人口为600万，平均每年增加人口33万。

按照广州上一轮城市总体规划（2011-2020年），到2020年广州常住人口控制规模为1800万。这一轮总规对人口的控制更为严格了。

另一方面，人口控制目标也充分彰显了广州房地产的发展潜力，每年33万人口的增量，将令广州的住宅类物业，包括公寓类居住物业的价值呈长期上升趋势。2017到2035年，广州的住宅物业将是比黄金更珍贵的保值增值产品。

3、构建枢纽型网络城市空间结构，将打开广州房地产业的发展空间。

（1）草案提出要“以珠江为纽带，优化提升’一江两岸三带’”。政府沿“一江两岸三带”的投入将进一步增加，包括打造“大美珠区”生态活力岸线，滨江绿化带面积增加40%，控制沿江建筑高度与开敞空间；实现主城区珠江两岸60公里滨江漫步道、骑行道、无障碍通道三类通道全线贯通；建设精品珠江三个十公里，优化整合珠江堤岸、桥、树、天际线等城市景观资源，建设世界一流滨水区。

长期以来，广州人以滨水而居为尊。广州的豪宅大多沿珠江两岸区域分布。

可以预期，沿江物业的外部空间将进一步优化。未来广州豪宅“滨水而居”“以水为财”的效应将进一步增强。

（2）广州提出发展航空、航运、科技创新三大国际战略枢纽。必将在“产业+地产”的运作上产生更多积极的效应。

“产城融合发展”将成为广州房地产的发展主流。

（3）主城区城市更新、微改造，外围城区城市更新全面改造，新型城镇结合发展将成为主流。

4、新型城镇化和美丽乡村建设列入重点，广州大都市圈范围内的都市观光农业和生态农业的创新发展，将成为未来房地产业的热点和值得期待的增长点。

广州提出要建设“美丽宜居花城”的目标，要强化“美在花城”的理念。美丽乡村的发展将迎来新时代。只要在现代都市绿色生态、都市圈观光农业上做出文章，一定会获得政府的大力支持，有利于目标的实现。

5、三大区域价值提升

（1）南沙

草案提出，南沙要建设成为粤港澳大湾区的核心门户。发展定位为：高水平对外开放门户枢纽、绿色智慧宜居城市副中心、粤港澳大湾区综合服务功能核心区和共享发展区。

位处珠三角几何中心的南沙地区，近年来先后迎来了“国家级开发区”“自贸区”等强大助推力。未来，南沙将迎来“粤港澳大湾区核心门户”定位所带来的巨大推动力。

南沙发展的未来值得期待。

（2）广州城市新中轴线区域

草案明确提出，广州要“以珠江母亲河为纽带，展现广州山水相连的生态特色，以南北12公里的城市新中轴为统领，凸显广州国际化、现代化的都市魅力。”

要体现“全球城市”的花城风采，广州必须大力建设和强化新中轴线概念。广州城市新中轴线周边物业的价值也会伴随城市发展，成为值得投资的“国际物业”。

（3）大型公建配套和城市公园的周边物业

广州新城市总规落地后，未来将会有大量的大型公建配套和城市公园进入实施阶段，必将带来周边土地和物业的升值，值得发展商“按图索骥”，找到未来15-20年广州房地产发展目标用地。

6、三大变局值得关注：

（1）优质公共服务资源的均质化和均衡发展，教育、医疗卫生、养老和文化体育具体落实到每一个区，并有明确目标，将令到广州房地产的物业价值进一步扁平化。

一些长期以来，由于优质公共资源不足而引起的楼价偏低地区，将迎来新一轮的补涨。市中心区住宅物业价格是外围区域3倍到5倍，这种“惯例”将被打破。

传统意义上，楼价处于洼地的花都、从化、增城等区域，将迎来强劲的补涨。恰恰这也是2018年往后5年广州房地产市场最值得重视的投资机会。

（2）文化地产迎来发展契机。

草案提出，广州要彰显城市特色与历史文化。强化了广州作为历史文化名城的保护体系。这中间蕴藏着巨大的商机，值得发展商去挖掘。

长期以来，广州的房地产属于纯商业类运作，“地产”与“文化”之间没有建立起有机联系。广州城市总体规划草案，已经为发展商在“文化+地产”发展上指明了方向。

（3）“产业+创新+地产”将成为政府鼓励的方向。草案提出，建设以战略性新兴产业为引领、现代服务业为主导、先进制造业为支撑、都市型现代农业为补充的综合型现代产业体系。依托珠三角（广州）国家自主创新示范区，建设广深科技创新走廊（广州段）、珠江创新带，聚集全球创新资源，打造一批具有全球影响力的核心创新平台、创新节点和价值创新园区。

未来，广州的重点，是要构建城市的综合型产业体系，发展商只有在产业发展、项目创新和城市经营上为城市作出贡献，才有资格和条件获得优质的发展用地。

城市在改变，市场的规则也在变，广州房地产的发展思路也要变。