2018：房地产行业将迎来“五大变化”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

临近年末，到了总结和展望的时候了。

2017年的房地产市场，可以用“超预期”三个字来形容。在资本的驱动下，2017年的地价、房价出现了“超预期”的上涨。2017年1-11月，广东省房地产开发投资总量破万亿，达10843亿元，同比增长18.1%，商品房销售金额达16420亿元，同比增长14.1%。库存面积创2014年以来的低位。无论是中心城市，二三线城市，还是小县城，2017年均出现了楼价“普涨”，地价“快速上升”。

在这样的背景下，2017年，调控政策密集出台“超预期”。珠三角九市中，有7市实施了限购政策，中心城市更实施了限购、限贷、限签、限价等严厉的行政管理办法来抑制一手住宅的成交均价。广州还实施了“330新政”，出台了新所未有的政策来调控商业商务类物业。2017年的房地产市场在“上涨”和“调控”中走过了独特的一年。

展望2018年的房地产市场，将有五个明显的变化。

1、住宅的投资需求将被进一步抑制。

2018年政府决心构建房地产的长效机制，房地产市场的规划正在改变。

“住房是用来住的，不是用来炒的”这一定位在2018年将被进一步贯彻实施。政府将在金融、税收、土地供应、行政管理上，多管齐下，抑制住宅的投资需求。表现得最明显的是房贷利率的持续上涨，2018的年初，首套房的房贷利率仍将是上升趋势，平均利率水平将在基准利率的1.08到1.10之间。这与一年前，首套房房贷利率普遍享受85折到9折优惠，相差甚大。

房贷的收紧和利率水平的上升，将对市场形成巨大影响。2018年楼价“维稳”，成交“缩量”，是一个大概率事件。

2、租赁性住房市场将迎来发展的春天。

政府构建房地产市场的长效机制，其中的一个重要环节是大力发展租赁性住房。广州、深圳等中心城市的租赁性住房市场，将在政策、金融、税收等等方面的支持下，在2018年有突破性的发展。

2018年，谁拥有租赁性住房的房源，谁就有更大的发展空间。2018年，房源是财富之母。

3、产城融合成为主流，产业地产的物业价值将提升。

2018年，政府对待房地产发展上，将有一个大的转变。即从过度重视土地财政，转为更重视产城融合发展。体现了政府诉求由单一性走向多元性。

产城融合，将成为发展商获得土地资源的重要渠道。尤其在中心城市经营性土地竞争激烈，预期利润持续下降的背景下。

在未来，产业地产（工业地产）的物业价值将提升，值得投资者关注。

4、农村集体建设用地的发展空间将进一步被拓宽。

2018年，在政策推动下，农村集体建设用地的发展空间将被拓宽。

农村集体建设用地发展租赁性住房的大门已经打开，农村集体建设用地与产业融合发展，已得到政府的鼓励。

农村集体建设用地流转从试点走向铺开，只是时间问题。

在都市圈里的农村集体建设用地的价值，在2018年将被重新估值。

5、城市更新将迎来里程碑式的新一年。

广州、深圳等中心城市在土地利用上已进入存量土地的发展阶段。产业发展带来了新的诉求，城市建设和房地产发展需要寻找新的空间。在2017年城市更新政策调整的背景下，广州、深圳等中心城市的城市更新，在2018年会迎来大发展的一年。从某种意义上看，2018年，是“城市更新年”。

2018年，房地产行业最大的机遇在于规则的改变。

2018年，房地产行业最大的风险也在于规则的改变。