土地价格仍处于强劲上升通道

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

10月11日，广州6宗土地公开出让。结果是产生了广州首宗摇号+100%自持的地块。

位于广州黄埔区KXC-K1-9地块，土地面积7030平方米，容积率3.0，起拍价1.515亿元，要求开发商100%自持物业，引发开发商抢夺。最终有6个报价，并直接达到最高限制地价2.1967亿元，将于三天后摇号决定竞得人。

黄埔区的一个微型地块要求100%自持物业，楼面地价达到12604元/平方米，还要摇号决定得主。这在2016年之前，是不可想象的事情。

近期广州、佛山等珠三角城市土地市场处于火热状态。种种迹象表明，珠三角城市地价仍处于强劲的上升通道中。

1、“洼地”价格上升，地价普遍上涨。城市中心区居住类用地成为稀缺资源。

2、如何认识土地价值，如何判断土地价格趋势，成为开发商项目成败的关键。地价占楼价的比例逐年上升。2018年后有望达到60-70%。

3、珠三角土地市场2017年主要受三大因素驱动：

（1）中国房地产市场已经进入资本时代。资本的进入，令“自持70年”这样的“长期行为”成为可能，开发商的玩法改变了。

（2）政策和规划驱动。粤港澳大湾区的规划令珠三角房地产成为近期投资热点。

（3）轨道交通、互联网和新兴产业的发展，令处于价格洼地的区域，地价在2017年被市场重新评估。

4、2017年土地市场“疯抢”行为，并不仅是某些开发商的个体行为，而是普遍的群体行为。

在2016年，不少专业人士判断土地市场的“疯涨”是短期行为。事实上，土地价格的普遍上涨不但发生在2016年，还持续到了2017年的全年。2017年1-9月份，全国300城市土地出让金收入突破2.6万亿元，同比增加达35%。

2018年，土地价格毫无悬念仍将是“上涨年”。珠三角中心城市的土地价格仍处于强劲的上升通道中。