从广船地块规划看政府城市更新的新思路

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

日前，占地面积达56公顷的广船地块控制性详细规划在规委会上获得通过。

广船地块位处广佛都市圈的重要区位，且具有难得的一线江景资源，备受业界关注。

从批准后的控规看，广船地块反映了当前政府在城市更新上的一些新思路。

1、规划提出最大限度珍惜与保护工业文化遗产，与广钢、以及对岸的广纸一起对工业遗产进行整体活化利用，打造西部湾区“工业文化原址公园”。

广州作为一座2000多年历史的城市，又是近代与现代中国最重要的通商口岸和工业基地。保留城市的历史记忆十分重要，已成为城市更新中强调的内容。

如何在城市更新项目中挖掘和打造这个题目上，将决定项目获批与否，影响项目运作，值得大家深入去研究和思考。

2、土地收益最大化，已经不是政府追求的唯一目标。

广船地块占地56.13公顷，毛容积率约1.0。商办用地，经营性用地19．49公顷，占总用地的34.7%；非经营性用地36.64公顷，占总用地的65.3%。

以广船一线江景的区位，如果追求土地收入这个指标，规划上大可增加经营性用地指标，提升容积率。

现阶段的政府诉求，已经超越了“追求土地收益最大化”的单一目标，在实现城市价值多元目标上作文章。

3、强调产城融合。

广船地块，规划总计容建筑面积125万平方米，其中商业办公68.7万平方米，占54.8%；住宅（含配套）52.5万平方米，占41.8%；其他公服设施：4.2万平方米，占3.4%。

从土地价值看，住宅类地价至少2倍于商业办公类地价。政府不希望广船地块成为“卧城”或“睡城”，在规划上将广船地块定位为：荔湾科创平台——海洋船舶产业总部经济集聚区、高端研发、科技孵化等科技创新活动集聚区；以及旧厂更新示范区——广州西部城区市级公共服务中心、珠江西岸特色宜居社区。

广船地块，作为广州重要的旧厂区改造项目，在规划上有了新的诉求，值得业界好好品味。