房地产市场最大的风险在于游戏规则的改变

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

五月天，临近端午节，天气说变就变。今天是狂风暴雨，明天可能就是万里无云。

当前的房地产市场，也象五月的天气一样，令人捉摸不定。

最近有三个事件，令人关注：

1、限购政策全面升级，限购范围扩大化，行政管理手段突显。典型如河北保定市，在最新一轮调控政策中，规定通过“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得《不动产权证书》（《房屋所有权证》）未满10年的，不得买卖。商品房的房产权锁定10年，或许又创下了中国房地产的一项新纪录。地方政府明显在改写游戏规则。

2、中心城市“商改住”受到严格控制，商业、商服用地项目约束条件增加，“商务公寓”、“酒店公寓”类项目风险加大。

继北京、上海对“商改住”出台了新政后，上海于5月17日发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，明确提出“上海将停止审批公寓式办公项目，并重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目， 要重新审图，对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。”。

3、土地市场“高烧不退”，土地价格仍处于上升通道，对楼市未来走势影响巨大。

5月22日，浙江嘉兴8家土地出让，共有425家房企竞争。地方政府为了限制地王的出现，没有采用价高者得的传统方式，而是限制了最高封顶价，并通过摇号，最终确定竞得人。

土地拍卖，靠摇号靠运气，才能获得。一方面说明土地市场火爆，另一方面说明政府土地拍卖，也可随时修改规则。

综观当前的房地产市场，可作如下判断：

1、地价、房价仍处上升通道。

三年内（2020年之前）这个基本面不会改变。在这个期间，购买土地购买物业，都是对的。卖掉物业的行为，都是错的。

2、房地产市场最大的风险在于游戏规则的改变。

由于中国特定的社会经济背景和独特的房地产制度，决定了中国房地产市场是一个非常典型的“政策市”。“政策市”最大的风险在于游戏规则的改变。

2017年，中国的房地产商和房地产业的参与者们，将见证一个一个新的游戏规则的改变。在不远的将来，还会遇见“房产税”、“遗产税”、“农村集体土地流转”等重大改变。

既得利益获得者们，都不愿意变。但未来几年房地产行业游戏规则的多变，已经成为基调。正因为如此，未来几年房地产行业不但有机会，同时也潜伏着风险。