资源价值的再认识

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

经历了2015-2016年的地价快速拉升，2017年，发展商深切认识到：地价已经显性化，越来越难挖掘土地的资源价值。

1、2017年仍然是一个基建大年。公布了固定资产计划的23个省，累计投资总额就超过40万亿元。大型基础设施的建设，无疑大大拉升了受益地区的土地价值。

长期以来，由于产业发展滞后，常住人口增加有限，珠西地区“洼地”效应明显。受到广珠澳大桥、深中通道等重大基础设施建设的影响，珠西地区的地价正快速提升。

未来几年，发展商仍要紧盯政府大型基建的动作，才能提前一步，布局新开发项目，享受土地升值的巨大收益。

2、传统“江湖山海”的价值正在发生重构。

中心城市中不可替代的具有“江湖山海”资源价值的地块，呈“强者愈强”态势。例如，广州的珠江沿岸，厦门的筼筜湖地区，都是城市中心最具资源价值的地方，其未来发展潜力仍然巨大。有些区域，“山海江湖”属于可替代资源，则潜在价值就受到制约。

3、“特色小镇”是获得资源的新通道。

住建部拟计划在全国推1000个特色小镇。地方反映之热烈，各地项目落实到位之快，均远远超出了预期。

“特色小镇”有三好：优先供应建设用地，有扶持资金和配套政策。

当然，特色小镇有三难：产业发展、文化特色打造和长期经营。

中国这么大，1000个特色小镇说多不多，说少也不少。2017年有点一哄而上。至少让我们认识到：特色小镇仍是当前稀缺的资源。或许谁拥有了特色小镇，谁就拥有了未来经营的新平台。

4、“三旧改造”的资源效率递减。

“三旧改造”是广东2009开始推进的一项重大举措。可以说，“三旧改造”是政府送给用地单位的一块大蛋糕。

然而，从广州和深圳“三旧改造”的政策演变看，“三旧改造”的政策正在收紧，约束条件越来越多。

政府部门对地价看得越来越紧，“三旧改造”的资源效率递减，是未来的明显趋势。