房地产市场“长效机制”的构建，关键在于建立多层次住房供应体系

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

    1、中国房地产市场是伴随着中国经济快速发展，中国高速城市化进程而形成的一个独特的市场。中国房地产行业必然会走出一条与众不同，独特的发展路径。

“符合中国国情，适应市场规律”的长效机制的构建，有利于房地产行业长期平稳健康发展。避免过多的行政干预与政策调控对市场的影响。避免过度投资与投机形成的非理性市场行为的发生。

——“长效机制”必须具有系统性。从供给侧到需求侧，从土地市场到财税政策，从政府管理到市场主体，都有系统性的机制。

——“长效机制”必须具有长效性。以保持中长期目标实现为基础，至少应有8-10年的“有效期”。

——“长效机制”必须具有弹性空间。中国幅员辽阔，城市多，差异性大，市场分化。不可能有一个全国适用，一成不变的“长效机制”，必须留有弹性空间。

——“长效机制”的构建必须伴随着制度创新。现有机制、现行的游戏规则，必须有所突破，有所创新，有所改良，才能形成新的“长效机制”。

——“长效机制”须形成多方共赢的结果。地方政府、房屋终端用户和市场参与各方，都能各得其所。

2、“长效机制”的构建，关键在于“建立多层次住房供应体系”。

（1）紧紧把握土地供应、规划控制、政策引导三个抓手，以每个城市为一个系统，优化供应结构，建立城市中长期住房供应的计划。

房地产市场以往的“过热”或“高库存”，很大程度上是由于供应结构上问题。政府虽然高度垄断了土地一级市场，在城市规划上有严格的指标，但对市场阶段性的供应规模和供应结构却长期缺乏有效的调控。要建立房地产市场的长效机制，地方政府必须从市场供应结构的计划性入手。

（2）建立多层次的住房供应体系。一个城市的住房供应体系应包括：保障房的供应体系、普通商品房的供应体系、非普通商品房的供应体系和租赁性住房的供应体系。

珠三角地区房地产市场发展到当前这个阶段，有必要打通三个接口：保障性住房和商品房的接口；商品房和租赁性住房的接口；非住宅类物业与居住类物业的接口（公寓等）。

（3）多层次住房供应体系的建立，关键在于土地供应机制的合理调整和有效构建。

l  中心城市土地资源日益稀缺，土地供应结构应有调整。产业用地、城市基础设施建设用地和房地产开发用地之间应寻找新的平衡。

l  集体建设用地应纳入土地供应体系中统一考虑。

l  通过城市更新形成的可开发的土地供应应有量化的计划。

l  针对不同需求层次的土地供应，应有差别化的政策。

（4）“长效机制”的构建，核心基础在于“利益机制”的构建。具有利益平衡机制，具有系统调节功能，在市场运作与住房保障双轨制下，具有持续运行的空间。

3、房地产“长效机制”的构建主体，应当是城市政府。

考虑到中国城市房地产的发展阶段不同，差异性大。“房地产市场长效机制”的构建，最合适以城市政府为责任主体。“长效机制”的目标和指标，当以城市主体而建立。