近日出台了《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号，以下简称“96号文”）。
10月18日，广东省国土资源厅召开新闻发布会专门对《通知》进行解读。
“96号文”主要从土地利用总体规划和城乡规划两个方面提出了支持性措施。一是为了鼓励连片开发低效用地，对于连片改造项目中不符合土地利用总体规划的零星土地，允许修改土地利用总体规划后一并实施改造。
二是为了解决“三旧”地块缺少控规覆盖或控规调整耗时过长的问题，允许编制“三旧”改造单元规划，确定改造地块的规划条件。
第四项明确，“对于独立分散、未纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先申请自行改造或者合作改造，当地政府应当提供便利，不得设立不合理限制条件。”
“96号文”完善了利益分配机制。
一是明确土地收益补偿对象。现行政策虽明确了“三旧”改造中可以返还一定比例的土地出让纯收益的原则，但实际操作中，返还对象以国有企业和村集体为主，对收回个人、私营企业、外资企业、混合所有制企业等拥有的建设用地是否适用收益返还政策需进一步明确。为了尊重各类市场主体的平等地位，“96号文”明确，“三旧”改造中利用土地出让收入补偿原权利人的政策，可以无差别适用所有权利人。
二是为了保证出让地价的合理性，按照国家有关要求，“96号文”对定价程序作出规定，但鉴于“三旧”用地的特殊性，允许在定价过程中综合考虑拆地块的迁补偿成本和原用途使用价值等因素。
三是为了平衡市场利益和公共利益，要求自行改造的“工改商”项目需提供一定比例的公益性用地，具体比例由当地规划主管部门依照控制性详细规划或单元规划核定。
“96号文”明确，对于纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造；原土地权利人无法实行收购归宗的，当地政府可以统一收购储备和组织改造，并通过招标、拍卖或者挂牌等公开交易方式确定项目改造主体。明确规定了原土地权利人的优先权利，这意味着，旧厂老东家的优势就体现出来了。据了解，广州今年纳入传统“三旧”改造的项目多达14个，包含7个旧村、6个旧场和1个旧城，其中包含了有名的广钢新城鹤洞村、东塱村等。
不过，“96号文”也明确提出，旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（即“工改商”项目），对于由原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。
也就是说，对于自行改造的“工改商”项目，要求无偿提供一定比例的公共用地。省国土厅表示，设置该规定的目的是合理调节土地增值收益分配，提升改造的综合效益，充分保障公众利益的实现。
据介绍，“96号文”提出15%的移交比例，借鉴了广州等市的实践经验，体现了城市规划对于改造地块配建公共服务设施的一般性要求。在实际操作中，具体比例依照改造地块所在的控制性详细规划或单元规划，由当地规划主管部门负责核定。
“96号文”还明确，鼓励和引导农村集体经济组织自愿申请办理土地征收手续将集体建设用地转为国有建设用地，自行实施改造或合作改造；也可依法开展旧村土地整理，以入股、联营等合法方式使用集体建设用地，但不得用于商品住宅开发。当地政府征收农村集体土地的，可因地制宜采取货币补偿与实物补偿相结合的方式安置失地农民，充分保障农民利益。
“96号文”在报批方式上做了改进。
一是为了提升用地审批效率，96号文下放了部分审批权限，除办理土地征收手续需报请省政府审批外，完善集体建设用地手续、改造方案的审批权均下放至地方政府。省国土资源厅将尽快制定配套文件，明确权力下放后的具体操作办法。
二是为了解决标图建库制约报批的问题，96号文允许同步办理入库与报批手续，但主要适用于已具备改造条件、亟需改造重大改造项目，特别是涉及民生工程的公益类改造项目。
为了确保已批“三旧”改造项目依法依规实施，96号文补充完善了批后监管制度，主要监管措施是通过签订“三旧”改造监管协议，明确改造主体的权利义务及违约责任。同时，建立改造项目退出机制，对未按照改造方案和供地文书要求实施改造、涉嫌构成闲置土地等情形，取消“三旧”改造相关优惠政策，按照相关规定实施处罚或处理。此外，要求加强改造信息公开工作，按规定执行听证、公示、公告等事项，增强改造过程的公开透明度，积极引入社会监督力量，确保改造项目规范实施。
【解读七】“三旧”改造存在难点：需要完善部门配套政策
新闻发布会上，广东省国土厅副厅长杨林安介绍，此次省政府出台96号文适具有很强的现实针对性。2009年以来，广东出台的关于“三旧”改造的支持性政策主要集中在土地管理方面，财政、税收、规划等方面的配套政策较少或尚未出台。这是目前“三旧”改造的难点。
为构建全方位的“三旧”改造政策体系，96号文对财政、税收、金融、住建等部门的配套政策提出了要求，包括鼓励地方安排一定比例的土地出让金用于平衡改造项目间的利益、制订“三旧”改造相关税收指引、鼓励金融机构为“三旧”改造项目提供金融支持、“三旧”改造优先选择工矿企业棚户区和城市危旧房、鼓励引导当事人通过以调解为基础的多元处理方式妥善解决矛盾纠纷、鼓励通过集体民主决策方式决定“三旧”改造中的重大事项、将“三旧”改造与新增建设用地指标分配相挂钩等。
特别值得一提的是，将“三旧”改造与新增建设用地指标分配相挂钩的做法已从2014年起施行，省政府每年按照地市完成改造面积的20%奖励用地计划指标，对未完成任务的地市则适当扣减指标，有效提升了地方政府推进“三旧”改造工作的积极性。
广东省国土资源厅土地利用处处长谢自力表示，完善配套政策主要是对下一步工作提出要求，相关主管部门按照本文件精神制定具体操作办法，形成政策合力。
另外，谢自力还表示，目前的经济发展情况会在一定程度上影响“三旧”改造的速度和效果。
来源：金羊网 |
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