公寓市场迎来黄金发展期

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

传闻已久的“商改住”得到证实。6月3日国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中的第12条，引人关注：

“（十二）允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

在“去库存”和“培育租赁市场”的指导思想下，这一文件的出台，将对房地产市场产生巨大影响。

一线城市中大量库存、空置的商业、办公用房，或者尚未开发的巨量商务型项目，将有机会以“公寓”的形式突围。

一、   一线城市中的公寓供应量将激增。

在“限购”的背景下，城市中心区的居住类项目成为需求最大的产品。但由于价格高，受购买资格影响等，造成成交并不活跃。

大量商业、办公、酒店用途的项目，往往以“公寓”的形式出售，但受到种种限制，如“水电气”的问题，使用年限问题，不能设计有厨房等规划问题。

国务院文件的出台，为公寓市场的培育和发展，扫清了障碍。供应量在未来几年将激增。广州市场以往年供应量约为2万套左右。倘国务院文件在广州放开实施，三年内公寓的年供应量将翻番，有望达到4-5万套/年。

二、   公寓需求旺盛

1、一线城市中的非户籍人口的数量已经超过户籍人口数量，流动人口众多，形成巨大的公寓需求量。

2、一线城市中的地价、房价处于历史高位，且不断上升，造成一次置业延后。公寓将成为大学毕业生、年轻创业者、外来务工人员的选择。公寓需求层次多，需求量大。

3、“闲”时代的公寓需求将越来越大。例如，广州的人均GDP已超过2万美元，全面进入“闲”时代。广州长隆年游客数量超过2000万人次。长隆周边的各类型公寓包装为公寓酒店，经营回报超出预期。

从以上几点分析看，即使公寓的供应量大，但需求旺盛。公寓市场正方兴未艾。

三、公寓市场未来几年的变化

1、资本进入公寓市场。投资型公寓成为市场热点，公寓将成为一线城市中“投资门槛最低”、“接受度最高”的楼市投资品。

2、未来5年一线城市中的公寓的价值将持续上升。由于地价在未来几年仍将处于上升通道中，公寓的价格将持续上升。公寓，无论租金年回报水平如何，都不影响公寓价格持续上升。当然，最具潜力的公寓，还将是中心区的公寓。“中心、中心、还是中心”。

3、公寓市场将进一步细分。从高端服务型公寓，到针对年轻人的优+公寓、小米公寓，公寓的产品将越来越多。主题型公寓将层出不穷。