我们都只是租客

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

刚刚过去的周末，房地产圈子被“温州撞限房交易补地价”这条消息搅得很烦恼。

虽然有关方面迅速进行了澄清，仍然难以解除大众的疑虑。周一股市应声大跌，正是公众情绪的集中反应。

蓦然回首，发现中国房地产虽然贵为“世界最大的市场”、“工地最多的地方”，事实上却是个年轻的产业。

如果以1994年《城市房地产管理法》颁布作为标志，中国房地产仅仅是发展了30多年的产业，很多方面尚不成熟，更说不上完善。“撞限房”问题，令这种“不完善”的弊端突显。

到现在为止，土地使用权年限到期的案例并不多。深圳、青岛、温州等地“先行先试”，早期出让土地到期后的处置，万众瞩目，在所难免。

本来早在2008年的《物权法》出台时，就应明确土地出让金是否要补交，补交的标准和方法。可惜，《物权法》回避了这一核心问题，只作出了模模糊糊的“自动续期”的规定。

大众关心的是，土地是国有的，土地使用权是有年限的，住宅70年，办公50年，商业40年，工业用地40年，到期后，是否需要补交地价？

答案是肯定的。

一定要补交地价。

商业、办公物业到期要补地价，相信大家都已经确认。很多人到现在还天真地认为，住宅类物业因为牵涉到千家万户，会“另开绿灯”。这种想法是不切实际的。

如果住宅类物业土地续期可以“豁免地价”，早在2008年的《物权法》就规定了。从现实情况看，“豁免”是不可能的。

广州地区的实践案例看：

1、房改房物业二手上市，需补交地价，没有“豁免”，尽管涉及面广，人数众多，套数量大，还是必须补交地价后才能上市。标准是“基准地价”。

2、广州的地下车位二手买卖，原来车位未缴交过地价的，需补交地价。说明政府对地价还有“追溯权”。

3、历史性用地，转用途，要补交地价。标准是“基准地价”。（需要关注的是，基准地价，也是一年一年上升，水涨船高，现在已经越来越接近市场成交价格）

因为土地是国有的，公众买的只是一定年限的土地使用权，房地又不可分，土地年限到期后，补交地价，那是天经地义。

住宅物业土地使用年限到期后，要补交地价，应该没有悬念了。有悬念的只是缴纳的标准和方式。

至于补交是按照年租交，还是按照以往的70年一次性交清。地价的标准是按照基准地价计算，还是按照市场评估价。那些已经不重要了。

物业持有者难逃“奶牛”命运，因为大家都只是租客。

天若有情天亦老。