暂停供地:调控市场的最强手段

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-2018年）》公布后，房地产界关注的焦点是：2015年底广东省商品房库存量高达1.6亿平方米，三年后要减少约12.5%，政府还有什么举措。因为这个任务并不轻松，按照文件制定的目标，即在全部消化2016—2018年供应溢出约630万平方米商品房的基础上，力争再化解2000万平方米的商品房库存。

《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划（2016-2018年）》，提出了11大项的“重点任务与政策措施”，包括了“打通商品房与保障房通道”、“支持进城农业人口置业，满足新市民住房需求”、“取消过时的限制性措施，进一步发挥市场配置资源作用”、“多渠道降低商品房建设成本，稳定商品住房价格”、“引导开发商自持物业经营，促进房地产开发模式转型升级”等令人耳目一新的提法。

然而，这11项措施，怎么看都像“需求侧激活”，而不是“供给侧改革”。“需求侧激活”，毕竟需要市场的需求来回应，政府的意愿未必能立即提升市场需求。

就算购房门槛降到10年来最低，人们就一定入市吗？

要“去库存”，必须将重点落实到“供给侧”一边。毕竟，地方政府对城市土地资源是“高度垄断”，对项目建设指标（从规划到建设）有绝对的审批权。政府要达到调控市场的目标，完全可以从源头着手。

3月15日，政府“去库存”的最大一招出台了。

广东省国土资源厅宣布对1个地级市和23个县(市、区)暂停2016年新增建设用地指标使用或土地供应。

暂停的原因有两条，第一是，在2010年至2014年五年供地未达到60%的县市。包括肇庆市、河源市本级(源城区)、江门市本级(蓬江区、江海区、新会区)、茂名市本级(茂南区、电白区)、揭阳市本级(榕城区、揭东区)等4个市本级，韶关市始兴县、河源市(东源县、和平县、龙川县、紫金县)、梅州市丰顺县、汕尾市海丰县，湛江市雷州市、清远市英德市等9个县(市)。这些城市除了民生保障项目外，将暂停安排(使用)2016年新增建设用地指标。

第二，由于超过土地使用合同规定的开工时间一年以上未开工、且未开工建设用地总面积超过2010年至2014年近五年年均供地量的潮州市本级(湘桥区、潮安区)等1个市本级，河源市和平县、汕尾市陆丰市、肇庆市德庆县、云浮市罗定市等4个县(市)，除国家重点项目和民生保障项目外，暂停新增建设用地供应。

文件公布后，肇庆、江门、茂名、河源等地的开发商是一片欢腾。调控市场，去库存的最佳办法，当然是“暂停供应”，影响市场预期。市场预期供应减少，楼价要涨，入市的步伐将明显加快。

“暂停供应”后，最大的收益者，是到目前还有物业库存，一度愁眉不展的开发商。

“暂停供应”后，最难受的是肇庆、江门、茂名、河源等地的政府了。“暂停供应”，意味着地方本年的土地财政收入将大受影响。

 “暂停供应”的区域，基本上是粤西、粤北、粤东的经济发展较为缓慢的地区。“暂停供应”，意味着地方本年的建设用地指标和未来几年的建设用地指标都将受到影响，地方建设和发展是任何时候都离不开“用地指标”的。

这么一看，“暂停2016年新增建设用地指标使用或土地供应”恐怕也是暂时性的，估计都是几个月的事情，基本上不会整个2016年都冻结。

因为省文件说明“各地整改结果经该厅验收通过后，报经广东省政府同意方可恢复安排（使用）２０１６年新增建设用地指标或新增建设用地供应”。各个被“暂停供应”的城市和地区，必然想方设法来“达标”，争取尽快解禁。

暂停供地，目前是地方政府调控市场的最强手段。

对于库存量高企的三、四线城市，地方政府要狠下决心，可根据市场需要考虑较长时间“暂停供地”。就算短期财政吃紧，但如果能把房地产市场激活，未来的日子当会好过。

对于库存量压力不大，但结构有问题的城市（例如广州，2248万平方米库存中，7成是非住宅），通过土地供应结构的调整（如减少商业办公类土地供应），以调整未来市场的结构，同时深刻影响市场预期。这才是明智的做法。

任何一项政策出台，都会有人高兴有人愁。

政策有利好，政策也有风险。

肇庆、江门、茂名、河源等地的开发商，高兴归高兴，还是要抓紧这个政府出大招去库存的十年一遇的有利时机，快速出货。