1. 2015年全国经济情况

u  2015年全国GDP

初步核算，2015年全年国内生产总值676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%，三季度增长6.9%，四季度增长6.8%。分产业看，第一产业增加值60863亿元，比上年增长3.9%；第二产业增加值274278亿元，增长6.0%；第三产业增加值341567亿元，增长8.3%。从环比看，四季度国内生产总值增长1.6%。

2015年中国经济增速放缓至近25年来最低水平，股市经历了崩盘，但同时中国又顺利将人民币纳入国际货币基金组织特别提款权货币篮子。

u  未来经济形势预测

央行12月16日发布《2016年中国宏观经济预测》称，在保持有力度的财政政策和稳健的货币政策的假设前提下，2015年全年实际GDP增速预计为6.9%。

报告对 2016 年我国经济增长、物价以及国际收支等主要宏观经济指标进行了预测。产能过剩、制造业利润下降、不良贷款率上升等因素仍将对2016年的经济构成下行压力，但随着国内房地产市场的复苏，各项稳增长和结构性政策效果的逐步显现，以及外部需求状况的好转，未来几个季度中支持我国经济增长的积极因素将有所增加，经济结构将得到进一步改善。对 2016 年全年实际 GDP 增速的基准预测为 6.8%，比对2015年的增长率低 0.1 个百分点。

“十三五”规划建议对经济社会发展的主要目标中提到，到2020年国内生产总值比2010年翻一番以上，即GDP年均增速在6.5%左右，具体目标需2016年3月报人大审议通过。

2. 2015年房地产政策汇总

2015年房地产重点政策

2.1 金融政策

u  央行5次降息

2015年以来，央行降息共5次。

3月1日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%；

5月11日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调 0.25个百分点至2.25%；

6月28日，金融机构一年贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至 2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

8月26日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

10月24日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。

对于开发企业来说，资金是行业的血脉，而银行贷款又是资金的主要来源，降准降息有利于房企降低融资成本。对于购房者来说，央行降息将大大减小购房者的贷款压力，一旦购房成本降低，购房者入市的积极性就会相应增加，推涨楼市的成交量，加快楼市复苏进程。

u  央行5次降准

2月5日，中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；

4月20日，中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率1个百分点；

6月28日，自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至 4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

9月6日，中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；

10月24日，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。

对于房地产行业来说，降准政策必然是一个利好消息，对于开放商来说，也可以缓解资金成本压力，刺激开发商在金九银十后继续发力，为2015年度业绩画上一个圆满的句号。

u  二套房公积金首付比例下调至20%

今年以来，央行对二套房公积金首付比例进行了2次调整。2015年3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。2015年9月1日，住建部、财政部、中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例，由原先的最低30%降低至20%。

公积金的放宽，对于购房者和开发商来说，无疑都是一个利好的消息。但公积金贷款也有一定的限额，对于房价不高的三四线城市来说，公积金贷款的限额或许远超于房价总价，但对于房价高的一线城市来说，公积金的上限或许还不够承担房价首付。

u  公积金异地贷款

2015年10月8日，公积金异地贷款业务正式全面推行。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地的住房公积金贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请贷款。

住房公积金贷款全国互通目前仍存在较大难度。由于各地公积金长期封闭运行，导致信息、数据不互通以及缴纳规定的不同，这些都将成为异地互贷的障碍。目前各地正在积极酝酿公积金异地互贷政策具体实施方案，想必会对于楼市产生一定的助推作用。

2.2 行政措施

u  42城市取消限购令

自2014年以来，不少城市全面取消了限购令。2015年，加入取消限购大军的城市越来越多，甚至有些省份计划执行购房首付2.5成的新规。在46个限购城市中，目前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市在坚守。

u  “限外令”松绑

8月27日，据商务部网站消息，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。

这是“限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。

u  不动产登记开始实施

2015年3月1日，《不动产暂时登记条例》开始实施，明确我国要对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现与相关部门审批、交易信息的实时互通共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询。

不动产登记的正式实施，将使房屋买卖更安全，更合理规范化，权利人的权益更合法化。不动产登记制度并不会直接影响房价，只是以它为基础的房产税、遗产税会影响。

2.3政府主导政策

u  去库存

2015年底召开的央经济工作会议上，“楼市去库存”成为焦点。

会议明确提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。具体政策内容可总结为三点：一增，让农民工市民化增加有效需求；二扶，扶持租赁企业购买库存商品；三降，让开发商降低商品房价格。会议为2016年房地产市场定下主基调——去库存。

针对去库存，各地相继出台相关规定。全国已有多省部分市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。地方政府文件显示，至少包括安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及河南的多个市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。与此同时，云南省、四川省、浙江省、江苏省也有个别城市在试点。

u  供给侧改革

2015年底，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记提出了“供给侧结构性改革”概念。

所谓“供给侧改革”，就是从供给、生产端入手，通过解放生产力，提升竞争力促进经济发展。房地产供给目前最大问题仍然在库存上，在保证库存增量不增加的基础上，现有存量同样需要调整。双管齐下，才能解决供给侧的问题。房地产或将迎来一场“供给侧”改革。

3.   2015年房地产市场总结

3.1  房地产开发投资增速持续回落

国家统计局的数据显示，在开发投资方面，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比2014年增长1.0%，增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。房地产开发投资继续呈回落趋势，这已经是该指标在去年1月开启下降模式后的连续第21次下调，未来这一增速或将逐步趋近于零。

3.2     商品房销售面积增加

2015年全国商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。2015年政策频出，一线城市及部分二三线城市楼市回暖，商品房销售增加，市场超预期回暖透支部分来年需求，预计2016年商品房销售压力仍然较大。

3.3 楼市分化，三四线城市库存高企

根据70个大中城市房价指数显示，与2014年相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个，深圳在同比增幅排行中位居首位，为44.6%，上海、北京、广州紧随其后。但广大三四线城市则难言乐观。数据显示，70个大中城市中，同比下降的城市达到了49个，跌幅前十名全部为三四线城市。

三四线城市销售不畅之下，库存也在节节推高。数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米，相比2014年末增加1亿平方米，库存创新高。商业、办公待售面积明显增加。

3.4  房企分化，超级垄断企业不断增大，中小房企收缩

在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下，主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺，而这些城市就十几、最多不超过20个，占全国城市的比例相当小。而且这些大城市在国家严控城市边界的情况下，未来出让的土地也将越来越少。

超级垄断企业不断增大，进一步改变了市场格局。2015年房企销售金额前十位企业占全国商品房销售金额的比例超过17%，销售面积前十位企业占全国商品房销售面积的比例达12%。由此可见，房地产市场集中度不断提高。

垄断企业微利化生存是普遍现象。广大中小房企生存空间越来越小，盈利空间会持续恶化。外地中小房企进一线城市难度越来越大，实力不足的房企甚至逐渐失去了生存的空间。一方面是难以进入一线城市和二线核心城市拿地开发；另一方面，中小型房企本身项目大多是在三四线城市和部分二线城市，随着行业利润率不断降低，加上三四线城市的高库存压力，这也使得中小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。

3.5 广州楼市平稳发展，预计2016年将会稳中有升

2015年广州全市新建商品住宅共网签92588套，与2014年的成交量（71298套）相比，增加了21290套，涨幅为29.8%，大涨近3成；价格方面，2015年广州新建商品住宅成交均价为15150元/平方米，与2014年（14995元/平方米）相比微涨1.0%。广州楼市平稳发展。

3.6 房地产发展趋势预测

1. 在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，2016年中国的房地产市场或存在较大程度波动的可能。

2.从最新的70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格来看，一线城市和核心二线城市房价已经出现企稳的势头，但回暖基础不稳，波动风险较大，分化或趋于严重。

3.虽然2015年我国楼市整体呈现回暖态势，但由于发展失衡、住宅市场结构性过剩与结构性短缺现象并存，2016年楼市发展将更加分化，库存积压风险仍大。

4.截至2015年末，商品房待售面积近7.2亿平方米，相比2014年末的6.1亿平方米，一年陡增1.1亿平方米，其中商业、办公待售面积明显增加。未来中国楼市库存积压风险仍较大。

4.  一线城市土地市场

4.1 近五年一线城市土地市场

近五年，各一线城市土地市场表现不一，整体上有两大趋势：供应面积下降，土地单价上升。

从成交面积来看，北京、上海、深圳近三年成交面积呈大幅下降趋势，2015年广州由于多个重点片区集中供地，成交面积不降反升。深圳市由于经营性用地稀缺，供应有限，年成交面积均在70万平方米以下，是一线城市中成交面积最少的城市。

从成交金额来看，北京、上海近三年处于高位，2013年上海土地成交金额最高2130亿元，2015年北京也超过2000亿元，达到2032亿元。广州逐年上升，2015年经营性用地成交金额已达915亿元。深圳市受供应限制，成交金额处于低位，是一线城市中收金最少的城市。

4.2 近五年标杆房企拿地情况

2015年20个标杆房企拿地金额达4430亿元，处于近五年中高水平，其中18个房企已进入广州。

在政策利好推动下，一二线城市楼市回暖明显，房企拿地倾向于一二线城市。标杆房企拿地金额一线城市占比由2011年的26%，上升至2015年的50.6%。房企扎堆一线城市拿地也推动溢价率提高。

20标杆房企拿地金额一览表

4.3北京市土地市场

2015年，北京土地市场供应量萎缩，在楼市回暖以及开发商扎堆一线城市抢地的背景下，地价被推向新高，“地王”层出不穷，高溢价成交地块比比皆是，土地出让金首次突破2000亿元。

2015年，北京共成交109宗地块，同比减少33宗；总用地面积707万平方米，同比大降25%；成交金额2032亿元，同比上涨6%；平均楼面地价13763元/平方米，环比上涨19%。其中纯住宅用地平均楼面地价已突破38000元/平方米。

2015年尤其是下半年以来，北京连续拍出了多块住宅楼面价在5万元/平方米及以上的高价地。

4.4 上海市土地市场

u  上海市土地市场整体情况

近五年，上海市经营性用地供应呈波动下降趋势，2015年成交用地面积大幅下降至422万平方米，比2011年最高值下降68%；供应下降以及楼市回暖等因素影响下，众多开发商争抢优质地块，溢价率走高。2015年上海市经营性用地出让收入1333亿元，是近三年新低，但相比2011、2012年仍是较高水平。

u  2015年上海市土地市场情况

2015年上海市经营性土地共成交111幅，同比下降31.5%；出让总面积为439.24万平方米，同比下降33.5%；总出让金额为1383.11亿元，同比下跌9.1%。

2015年上海土地出让收入虽比不上北京，但火热程度犹有过之。高溢价率成交地块众多，溢价率排名前十的地块中，仅1宗低于100%，最高溢价率为219.7%。

2015年上海成交地块溢价率排行榜

u  2015年上海市房企拿地情况

2015年上海市排名前十房企拿地共41宗，总用地面积150.89万平方米，拿地总价444.48亿元，占成交总价的33%。其中新城控股拿地宗数最多，达12宗；绿地集团拿地面积最大，38.47万平方米；华发、华润联合体拿地总价最高，2宗地块成交总价达158.47亿元，楼面地价也最高36572元/平方米。

2015年上海市房企拿地排行榜

4.5 深圳市土地市场

深圳市土地资源紧缺，供应有限，成交面积一直处于低位，年均成交面积仅53万平方米，土地出让收入最高仅493亿元，与北京、上海最高超2000亿元出让收入相距甚远。

2011-2015年深圳市经营性用地成交情况表

深圳经营性用地虽然供应量少，但地价增长明显。成交楼面地价由2011年的2610元/平方米，增至2015年的16140元/平方米，涨幅达518%。

Ø  8万元/平方米全国楼面价地王

12月25日，宝安区尖岗山片区的2宗居住用地拍卖，最终两块地都由福建中维拿下，总价分别为29.6亿元和27.4亿元，溢价率分别高达97%和178%，楼面地价分别为51331元/平方米、79907元/平方米。将近8万元/平方米的楼面地价也一举刷新10月北京丰台花乡地块创下的7.5万/平方米的记录，成为2015年全国的楼面价地王。

Ø  首宗原农村集体教育设施用地出让

12月16日，深圳首宗原农村集体教育设施用地在市土地房产交易中心成功出让。地块位于龙华新区民治办事处辖区,华南物流园东侧,占地面积19963.13平方米,总建筑面积18500平方米,土地使用年期50年,挂牌起始价1174万元人民币。经过52家竞拍企业41轮竞价,最终由深圳市万科兴业房地产开发有限公司以2.21亿元竞得，溢价率达1782%。

该地块采取的收益分成方式为招拍挂地价1174万元全部归政府，溢价部分扣除交易费后归原农村集体经济组织，民治沙吓股份合作公司将会取得约合2亿元的土地出让收益。

该宗土地的是深圳盘活社区存量土地、引社会资本进民生领域的又一次先行先试,该地块未来将建成36班的九年一贯制民办学校。

5.  广州土地市场情况

5.1  近五年广州市土地市场情况

近五年广州市土地市场随楼市波动较大，土地成交面积呈“U”型，2015年达到最大值379.8万平方米。成交总价整体呈上升趋势，2015年达到915.58亿元。

2011-2015年广州市经营性用地成交情况

5.2 广州市热门区域情况

Ø  广钢新城区域

11月，葛洲坝和保利分别竞得1宗地块，楼面地价超1.9万元/平方米。此前出让的广钢新城地块中，楼面地价最高达21568元/平方米。

土地市场：2014年引起抢地高峰的广钢新城今年只有一次土地公开拍卖。2015年11月30日，广州举行现场拍地，其中广钢新城AF040233地块被68号竞买人葛洲坝地产以26.7亿元总价竞得，楼面地价19400元/平方米。同一天，广东保利地产击败旭辉，最终以总价34.3亿元竞得荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南AF040408、AF040409地块，楼面地价19135元/平方米。

楼市：在广钢新城板块，中海花湾壹号最早开售，2015年8月底开售时，房价最低2.8万元/平方米，整体均价3.1万元/平方米。金融街·融穗华府的售价定在2.8万-3.2万元/平方米。

从拿地价格来看，推出项目中，价格最有优势的应该是葛洲坝·保利曼城，但项目售价暂未公布。

二手楼方面，目前鹤洞、西朗一带混合结构的楼梯楼均价约1.2万元/平方米，框架结构的楼梯楼均价约1.5万元/平方米，其中广船鹤园小区楼梯楼均价约1.5万元/平方米；楼龄较长的电梯楼均价在1.7万-1.8万元/平方米，楼龄较新的电梯楼均价约2.1万-2.2万元/平方米。

Ø  广纸区域

石岗路楼面价超2.3万元/平米，高于周边二手房价。

土地市场：广州造纸厂片区2015年有两次拍地。第一次：6月26日，备受瞩目的海珠区广纸两地块拍卖由越秀、绿地底价获得。楼面地价1.6万元/平方米。第二次：9月22日下午，广纸第二批地开卖，两宅地位于海珠区石岗路，22家房企激烈夺地，雅居乐地产以总价14.7亿元、外加配建面积11700平方米保障房，拍下06号宅地，总建筑面积为75130平方米，楼面地价为23739元/平方米；金融街广州置业以22.76亿元、配建20700平凡米竞得AH051025地块，楼面地价达26217元/平方米。

楼市：广纸地块周边的楼盘有保利花园、保利红棉、保利百合等。目前有些标志性楼盘二手价低于2万元/平方米，与拍地前相比变化不大。

Ø  市桥区域

楼面地价1.6万元/平方米，创区域最高地价纪录。

土地市场：11月下旬，广州迎来了11月第一波土地出让潮。其中，番禺区出让的三宗地块中，位于桥南街南区公园南侧的QNJ14-02地块是唯一一块居住用地，占地面积45537平方米，挂牌起始价为170309万元，楼面地价为1.1万元/平方米。

经过多家房企多达40多轮竞价的争夺下，最后该地块以9.8亿元、外加3600平方米保障房竞配建面积成交，折合楼面地价为16401元/平方米，刷新了番禺市桥板块的最高地价纪录，其比2014年创造的番禺区域地王(位于汉溪长隆站)的单价仅低了2000多元/平方米。

楼市：市桥中心目前新房供应量较少，而市桥南主要承接市桥中心的购买力，因此，整体需求仍然比较旺盛。目前市桥板块可售一手楼盘仅有两个，包括正太广场和金融街融穗澜湾，两个楼盘的售价约为2.1万元/平方米和1.7万元/平方米。市桥南在售的一手楼盘相对较多，包括越秀可逸江畔、君华香柏御府、星辰时代豪庭等，整体售价为1.4万-1.8万元/平方米。

Ø  琶洲区域

电商巨头扎堆拿地，周边楼盘售价超3万元/平方米。

土地市场：2015年6月30日，腾讯、阿里巴巴、复星、国美这4家企业以78亿元底价拿下了琶洲互联网创新集聚区7宗商业地块；7月中旬，知名电子商务品牌唯品会以9.67亿元的底价竞得琶洲互联网创新集聚区两宗地块；8月底，YY摘得AH040224地块，小米竞得AH040238、AH040239地块，环球获取AH040233地块，唯品会则将AH040235地块收入囊中。11月24日，广州市再进行土地拍卖，本次底价成交的琶洲三宗地编号分别为海珠区琶洲A区AH040246地块、海珠区琶洲A区AH040247地块、海珠区琶洲A区AH040248地块，楼面地价均为1.3万元/平方米。

楼市：目前，琶洲在售待售楼盘较少，仅有琶洲壹號、保利天悦、江山国际和富力壹号半岛。阳光家缘网数据显示，琶洲板块目前可售楼盘套均面积达242平方米。第三季度，琶洲板块一手住宅整体签约均价已达3.9万元/平方米，其中签约均价最低的会展世界城，房价也接近3万元/平方米。

Ø  萝岗区域

万科拿下巨无霸宅地，楼面价7179元/平方米。

土地市场：2015年1月23日，富力地产以7.42亿，折合楼面地价5175元/平方米的价格成功竞得萝岗区NP-B4-2地块的国有建设用地使用权，完成2015年广州土地市场的“首拍”。4月1日，萝岗长岭居板块一宗巨无霸宅地挂牌出让。该地块起拍价约22.3亿元，最终万科以27.7亿元成交，折合楼面地价达7179元/平方米。

楼市：目前长岭居板块聚集了保利、越秀、奥园、珠江地产多家房企的在售项目，此外有金融街住宅项目、泰康华南国际健康城养老项目在建。萝岗板块在售楼盘包括保利越秀岭南林语、珠江嘉园等，新盘均价在1.3万元-1.7万元/平方米左右。

5.3 2015年广州市土地市场情况

²  2015年土地市场总结

（1）住宅用地、琶洲电商总部好卖

受供应结构影响，2015年广州市经营性用地整体溢价率仅为10%，远低于北京、上海。住宅用地受开发商青睐，中心区宅地多溢价成交，部分高溢价成交。

海珠区成为2015年土地出让收入最高的行政区，主要受益于琶洲电商总部成功出让了18宗高价地块，出让收入154.73亿元，琶洲电商总部也是全市收金最高的重点片区。

（2）南沙市场升温

2015年南沙自贸区挂牌，直接拉动区域房地产市场升温。经营性用地供应也增加，2015年南沙共成交9宗经营性用地，成交面积44.6万平方米，成交总价54.73亿元，各指标相比前几年显著增加。

（3）外地开发商加速进入广州

2015年20个标杆房企拿地金额达4430亿元，处于近五年中高水平，其中18个房企已进入广州。标杆房企加速一线城市布局，2015年重点片区、优质宅地的土地竞拍中经常能见到标杆房企的身影。

（4）广州南站为启动出让

年初计划出让的广州南站地块未如期挂牌。2015年底，广州南站地区城市设计优化及控制性详细规划修编进行意见征集，广州南站地区定位进一步提升，2016年有望迎来土地出让有利时机。

²  整体情况

2015年，广州市经营性用地挂牌96宗，成交89宗，中止出让3宗，流拍4宗。成交总用地面积379.8万平方米，同比增长59%；成交金额915.58亿元，同比增长22%，是近五年新高。

从月份来看，1-5月土地市场较低迷，成交量少，6月集中供地，成交面积大增，下半年土地市场明显好转，11月再次迎来集中供地，为完成2015年土地出让计划迈进一大步。

2015年广州市经营性用地成交情况表

²  分区情况

黄埔区供应量最大，海珠区收金最多，荔湾区地价最高。

从行政区划来看，黄埔区出让土地宗数最多，达23宗，出让面积也最大121.47万平方米。原萝岗区与原黄埔区合并后，黄埔区土地供应较充足，成交量大。海珠区次之，成交22宗地块，主要来源于琶洲片区及广纸片区，这两个片区土地价值高，海珠区成为各区中收金最多区域，超过300亿元，占总出让收入的34%。荔湾区虽然仅成交4宗地块，但2宗广钢新城优质宅地拉高了成交均价，平均楼面地价达16730元/平方米。

从平均溢价率来看，宅地较多的区域溢价率较高，商业商务用地大部分底价成交。反映市场上对宅地的需求明显高于商业商务用地的需求。

2015年广州市各区经营性用地成交情况

²  重点片区

2015年广州市多个重点功能区推出土地，成为广州市土地市场升温的重要助力。其中琶洲电商总部、广州国际金融城、广钢新城、广纸片区、穗花水泥厂是主要的功能区。

琶洲电商总部成交土地面积不大，但区域容积率高，土地出让收入最高；广纸片区供应面积最大，其中1宗“巨无霸”成交总价88.98亿元，是全国“总价地王”。

住宅用地溢价成交，商服用地底价成交。结合各片区土地用途及成交溢价率，琶洲、金融城供应土地全部为商服用地，全部地块以底价成交；而广钢新城、广纸片区及穗花水泥厂均是居住用地或商住用地，大部分地块溢价成交，甚至高溢价率成交。

2015年广州市重点片区土地成交情况

²  房企土地出让金贡献TOP10

知名房企汇聚广州，成为广州土地市场拿地“大户”。2015年广州本地房企土地出让金贡献较大，排首位的是越秀地产，拿地总金额达136.22亿元，保利地产、万科次之，均在65亿元水平。土地出让金贡献前十房企拿地总价达495亿元，占总收入的54%。

房企土地出让金贡献TOP10

6. 2016年房地产市场展望

1   6.1      2016年房地产政策预测

2016年房地产政策将继续保持宽松，部署去库存新措施。

2016年房地产政策的主旋律是去库存，拉动房地产开发投资是主要的任务。中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年的重要任务，预计2016年房地产政策更为宽松，政策重点主要在：减税、降息降准、降首付、放松公积金使用条件、扩大住房需求等方面。

2016年1月18日,重庆市人民政府率先发布《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》,其中为促进房企投资和健康发展,《意见》表示对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%,普通住宅土地增值税预征率执行1%。

6.2 2016年楼市预测

Ø  房地产投资各项指标显示开发商拿地、新开工愈趋谨慎

房地产投资同比增速已从两年前的20%以上跌至2015年的1%,为1998年房改以来中国经历的最低投资数据。与此同时,房地产投资单月增速已连续5个月负增长。作为房地产生产市场前端的土地购置面积、土地成交价款、房屋新开工面积、竣工面积四个典型指标也连续数月同时出现负增长。在销售情况明显回暖，资金得到改善的情况下，房地产投资仍下降，反映出开发企业对资金运用于拿地和扩大开工等建设活动的谨慎。

Ø  2016年楼市将保持平稳

从市场来看，2016年楼市将保持平稳。2015年利好政策作用持续，新的去库存政策重叠，成交不太会出现显著缩量，但由于2015年购房需求集中释放，成交也不太可能出现大幅增量，市场总体仍将维持高位、保持平稳。在这样“双稳”的格局下，一线和部分二线城市房价也不会出现2015年这样的大幅上涨，基本持平或微涨。

Ø  城市分化依旧，库存压力大

一二线城市以及三四线城市的分化将继续保持，并有可能分化加剧。一二线城市经过2015年的住宅销售明显改善，库存压力有所缓解，但结构性库存压力大，办公商业去化周期长；三四线城市库存高企，去化缓慢，直接导致开发商拿地意愿降低，房地产开发下降。预计2016年一二线城市住宅市场前景良好，办公商业市场去化困难，三四线城市房地产市场不乐观。

Ø  2016年广州楼市预测

（1）2016年中心区新盘集中，竞争激烈

2016年中心区新盘将高度集中于多个板块，竞争将非常激烈，包括广钢新城板块、天河牛奶厂板块、同和板块、广纸片区板块等。

广钢新城板块：2016年预计将新增供应7298套、约78万平方米，相当于老城区2015年全年的供应总量。包括中海花湾壹号、金融街·融穗华府、尚博雅苑、保利曼城、华发·中央公园、广州振业城、珠江金茂府等。

牛奶厂板块：2016年预计新增供应货量有3500多套，包括龙湖首开·天宸原著、华润天合、天河公馆以及平安保险项目。

广纸片区板块：2016年绿地越秀·海玥、越秀·星汇海珠湾两项目有2000多套新货入市，与广钢新城形成直接竞争关系。

白云同和板块：白云区2016年可售货量达7200余套，城西金沙洲板块可售货量大减，而同和板块可售货量将大增。新项目包括越秀·星汇云城、佳兆业·天墅、佳兆业·天御。

（2）2016年广州房价稳重有升

2016年受去库存政策预期、宽松的货币信贷政策、价值洼地进一步凸显以及部分地王项目进入市场等因素影响，广州楼市整体均价将会稳中有涨，同时各区域的价格将出现较大的分化，如库存量较大、去化周期较长的花都和南沙房价上涨的阻力较大，价格以平稳为主，核心区房价有望出现较大幅度的上涨。

（3）全面放开二孩政策对供求结构有影响，但大户型价格难上涨

二孩时代即将到来，刚需族对大户型的需求增加，对开发商未来户型设计具有较大影响，但短期内受限于实际购买力以及未来大户型产品供应增加，大户型价格难上涨。

6.3  2016年土地市场预测

Ø  全国土地成交量将在低位徘徊

全国土地市场成交量难以大幅增长。一方面，三四线城市库存压力较大，土地供应量将进一步收紧，有实力的开发企业纷纷回归一线城市；另一方面，一线城市普遍处于城市开发建设的后期，可供开发建设的土地越来越少，且大都位于偏远郊区，开发企业拿地也越来越谨慎，2016年住宅用地成交量仍将在低位徘徊。

Ø  土地市场分化加剧

房企扎堆一二线城市“抢地”，2016年在供应有限的情况下，一线城市及部分二线城市土地市场将持续升温，优质地块竞争激烈。三四线城市在巨大的库存压力下，楼市将继续保持低迷，开发商拿地非常谨慎，土地市场不乐观。

Ø  一线城市土地出让金有望再创新高

三四线城市巨大的楼市库存，以及潜藏的风险，使得开发企业纷纷回归一线城市，而一线城市可供开发的优质地块的越来越少，“僧多粥少”的矛盾逐渐凸显，土地的稀缺性使得2016年一线城市的土地成交价还将不断攀高，“面粉贵过面包”、“地王频出”也将成为新常态，一线城市的土地出让金或将再创历史新高。

Ø  2016年广州土地市场预测

（1）中心区优质地块较少，集中在几大功能区

除了仍有大量地块可出让的外围郊区，预计2016年广州中心城区可出让的地块不多，金融城和琶洲仍有地块，但基本都是商办用地，白云新城预计会有两宗住宅用地出让，广纸还剩3宗可出让住宅用地。广钢新城在经历了两年出让后，中央公园南侧仍有9宗地块可出让，预计2016年也将陆续露面。

（2）广州南站定位提升，或迎来土地出让时机

广州南站地区将进行城市设计优化及控制性详细规划修编，规划将南站地区的定位进一步提升为“泛珠CBD——泛珠合作平台+华南枢纽门户+综合商贸新区”。

与原规划相比，经过调整的新规划增加了超20宗住宅用地，并且位置将更靠近南站大楼。而在配套方面，南站的多个教育机构、文化设施以及交通通道也在建设当中。未来将以广州南站交通枢纽为核心，形成高度聚集和高效的商务商贸服务核心，辐射带动周边地区的发展。控规调整完成后广州南站有望迎来良好的土地出让时机。

（3）市场热度取决于宅地的比例

近年广州市土地供应中，非住宅类用地比例较大，土地出让整体溢价率远低于北京、上海。纵观2015年广州市土地市场，溢价成交的地块大多为住宅用地或商住用地，商业商务用地绝大部分底价成交。2016年，非住宅类用地底价成交依旧是常态，广州市土地供应结构将直接决定土地市场热度。

7.  总结

  （1）  2015年，在经济新常态下，中国经济增长放缓，GDP增速6.9%，整体经济形势下行，经济结构进一步改善。预计2016年全年GDP增速将进一步放缓，预测为6.8%。在经济大环境下行的趋势下，传统房地产业利润进一步被压缩，转型升级成为房企新常态。

  （2）  2015年是“政策年”，房地产政策频出，央行五次降准、五次降息，公积金政策不断推出，刺激楼市回暖。中央经济会议提出楼市“去库存”是2016年的工作重点。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。并明确提出要取消过时的限制性措施。多重政策利好房地产发展。

  （3）  2015年一二线城市楼市回暖，销售面积增加，三四线城市楼市依然低迷，库存量高企。房地产业整体形势不乐观。全国房地产开发投资增幅进一步缩窄，2015年回落至1.0%，施工面积、新开工面积等重要指标降幅较大。

  （4）  房企加速布局一线城市，优质地块竞争激烈。各一线城市特别是北京、上海，地王频现，高溢价成交地块比比皆是，楼市回暖带动土地市场升温。2015年标杆房企拿地金额同比增长21%，但与2013年的6138亿元相比差距较大，处于中等水平。在政策利好推动下，一二线城市楼市回暖明显，房企拿地倾向于一二线城市。标杆房企拿地金额一线城市占比由2011年的26%，上升至2015年的50.6%。房企扎堆一线城市拿地也推动溢价率提高。

  （5）  2015年广州市成交总用地面积379.8万平方米，同比增长59%；成交金额915.58亿元，同比增长22%，是近五年新高。1-5月土地市场较低迷，成交量少，6月集中供地，成交面积大增，下半年土地市场明显好转，11月再次迎来了集中供地。

  （6）  2015年广州市土地出让收入达到历史新高，琶洲电商总部、广州国际金融城、广纸片区、广钢新城、穗花水泥厂等重点片区贡献大。

  （7）  知名房企汇聚广州，成为2015年广州土地市场拿地“大户”。2015年广州本地房企土地出让金贡献较大，排首位的是越秀地产，拿地总金额达136.22亿元，保利地产、万科次之。土地出让金贡献前十房企拿地总价达495亿元，占总出让金的54%。

  （8）  2016年房地产政策将继续保持宽松，，部署去库存新措施。

  （9）  2016年楼市整体将保持平稳，城市分化加剧，一二线城市结构性库存压力大，三四线城市房地产市场不乐观。土地市场将在低位徘徊，一线城市土地出让金有望再创新高，但三四线城市土地市场依旧将冷清。

 （10） 2016年广州市中心区新盘集中供应、外围区域供应充足，区域竞争激烈，房价将稳重有升。

 （11） 2016年广州市中心区优质地块较少，集中在几大功能区。土地供应结构将决定土地市场热度。广州南站定位提升，或迎来土地出让良机。