“房地产+互联网”：新思维、新模式、新发展

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

（2015年9月15日在西部城市房地产业发展论坛上的演讲）

变时代，“不变”是最大的风险。

房地产业作为传统产业，2015年开始全面进入“互联网+”时代。源于三方面的原因：

第一，是政策的引导。2015年，李克强在政府工作报告中提出，“制定‘互联网+’行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展，引导互联网企业拓展国际市场。”国务院印发了《促进大数据发展行动纲要》。《行动纲要》明确，推动大数据发展和应用。

第二，是房地产行业转型升级的压力。2015年中国房地产行业投资总额将超过10万亿元，创历史新高。同时，房地产行业供求关系逆转，库存量也创新高，突破6亿平方米。房地产行业盈利水平逐年下降。整个行业面临转型压力。

第三，“房地产+互联网”潜在市场机会的呼唤。

2015年中国网民数量达到6.49亿，普及率为47.9%。中国手机网民数量达5.57亿，普及率为85.8%。2014年中国全社会电子商务交易额达16.39万亿元。电子商务经过多年的发展，已经成为拉动中国互联网经济发展的源动力。商务部在《电子商务“十二五”期间发展指导意见》中明确指出，到2015年，我国规模以上企业应用电子商务比率达80%以上，网络零售额相当于社会消费品零售总额的9%以上。

互联网作为人类历史上的一项伟大的技术，正在深刻地影响着我们的生活。“互联网+汽车”、“互联网+金融”、“互联网+……”。2014年，“互联网+汽车”已经颠覆了大城市的出租车市场，改变了许多人的出行方式。

2015年，各行各业都在探讨“互联网+”。

对于房地产行业而言，“互联网+房地产”与“房地产+互联网”是两个完全不同的概念。

房地产行业是典型的传统行业，在以往主要采取“重资产”的开发模式，[案例]万科开发的社区达500-600个，100万的用户，数百万的人口，几乎相当于一个特大城市的人口规模。房地产行业的负债率高，2015年上半年，142家上市房企的平均负债率为76.8%。平均盈利水平在下降。以36家上市房企平均净利率为例，2013年为12%，2014年为10%，2015年上半年仅为9.1%。

互联网行业，属于信息科技类，“轻资产”模式为常用模式。“互联网+”其它行业，常常颠覆和改变其它行业的商业模式。“互联网+”，爆发潜力巨大，是富豪榜产生ABT的地方。《2015胡润全球富豪榜》：科技、传媒、电信行业产生了最多的十亿美金富豪 297人，同比增加40人，占整个榜单的11%。房地产行业280人，同比增加27人。

互联网巨头们，早已觊觎房地产行业的未被占领的新空间和新平台。类似ABT这样的互联网巨头，在“互联网+”其它行业上已经取得了成功的商业模式。“互联网+房地产”，只不过是对这个传统行业的接口控制和平台再造。当很多中小开发商还把已建成物业的管理视为负担的时候，互联网企业已迫不及待要来抢占接口了。

部分大型房企正在摆脱被动式的“互联网+房地产”，开始探索“房地产+互联网”。

房地产行业的互联网思维，虽然姗姗迟来，但却在2015年震撼性地影响了整个行业。

什么是互联网思维？互联网思维，就是在（移动）互联网、大数据、云计算等科技不断发展的背景下，对市场、对用户、对产品、对企业价值链乃至对整个商业生态的进行重新审视的思考方式。开放、合作、共享是互联网思维的三大内涵；用户体验至上是互联网思维的核心内容；颠覆传统商业模式是互联网思维的终极追求。互联网的商业逻辑是：当你拥有足够多的用户之后，盈利模式还会远么？

互联网思维5大关键词：

1、便捷。互联网的信息传递和获取比传统方式快了很多也更加丰富了。

2、表达（参与）。互联网让人们表达、表现自己成为可能。

3、免费。从没有哪个时代让我们享受如此之多的免费服务，所以免费必然是互联网思维里面的一个。

4、数据思维。互联网让数据的搜集和获取更加便捷了，并且随着大数据时代的到来，数据分析预测对于提升用户体验有非常重要的价值。

5、用户体验。用户体验就是让用户感觉爽，精神物质方面，也就是说，任何商业模式的根本都是用户，都是让用户满意。

互联网思维，更注重人的价值。

在一个网状社会，一个“个人”跟一个“企业”的价值，是由连接点的广度跟厚度决定的。你的连接越广、连接越厚，你的价值越大，这也是纯信息社会的基本特征，你的信息含量决定你的价值。所以开放变成一种生存的必须手段，你不开放，你就没有办法去获得更多的连接。所以，互联网商业模式必然是建立在平等、开放基础之上，互联网思维也必然体现着平等、开放的特征。平等、开放意味着民主，意味着人性化。从这个意义上讲，互联网经济是真正的以人为本的经济。

2014到2015年，互联网已经深刻影响了中国房地产行业。传统的商业、办公和住宅，都不同程度地受到互联网的冲击和影响。在不久的将来，互联网思维将进一步颠覆房地产业。

回顾过去三年，房地产行业“被动式”地“+”互联网。

（1）传统商业“节节败退”。

当以淘宝为代表的电商快速发展的同时，传统的零售类商业地产却跌入了前所未有的冰点。

自2012年起，中国百货行业进入发展与困难并存的转型期，已持续三年处于低增长，整个百货零售业从过去16.5%的增速降到12%左右。

2014年，中国百强连锁百货一半以上销售下滑。在中国连锁经营百强中，2014年有23家企业关店数超过新开店数。百强企业正式用工人数比2013年下降0.3%，减少用工的企业数已超过增加用工的企业数。2015年上半年，中国主要零售业（含百货、超市）倒闭121家，其中倒闭的百货几乎囊括了中国当前所有最知名的企业，包括万达百货、马莎百货、天虹商场、阳光百货、百盛百货、津乐汇百货等。

2014年，全国5000家重点零售企业销售额增速仅为6.3％，同比回落2.6个百分点。2015年上半年，这5000家重点零售企业销售额同比增长4.6％，较上年同期再度放缓1.7个百分点。

广州、北京购物中心租金下降。

广州：受电商冲击及零售商扩张步伐减缓等因素影响，2014年，广州商铺租金同比下跌5%~10%。商铺租金下跌持续至今。过去8年(2007至2014年)，广州知名商业步行街北京路、下九路、上九路的商铺租金仅涨了45.33%、65 .33%、77 .78%，没有跑赢房价；而除了北京路2014年比2013年微涨租0 .46%以外，近三年这三条步行街都没有涨过租。当前广州一些大型的地下商铺的空置率高达30%~40%。大型商业地产的管理费或是租金大都有20%左右的降幅。中华广场一二三楼均出现商铺关闭的现象。

北京：至2014年，北京商铺市场总存量达718万平方米。由于三里屯MALL多个商铺都处于装修阶段未开业，北京全市商铺空置率高达13.3%，环比再涨0.5%。2015年上半年，北京中高端购物中心出租率94.4%，环比下降 1.1 个百分点；首层平均租金每月902.4元／平方米，环比下降 0.7%。在电商冲击和实体经济低迷影响下，除了百盛等老牌百货有意向购物中心转型外，新光天地也大幅度调整，加大餐饮业态。西城最高端的金融街购物中心迎来了开业7年来的最大业态调整，将餐饮比率从15%增加到30%，并引入大量轻奢品牌。而像五彩城、大悦城、爱琴海也普遍出现了较大幅度的业态调整，儿童业态、餐饮等体验型消费成为热门业态。

在电商的冲击下，购物中心大幅提高餐饮、休闲娱乐业态的占比成为调整的主旋律。以广州为例：目前，在休闲娱乐、餐饮方面的业态占比，天河城、正佳广场、太古汇、中华广场的分别为48%、53%、43%、48%。为避免商圈经营的同质化现象，北京路和天河体育中心商圈内部分商场开始打造新的主题或区域，给予顾客更多的新的消费体验。正佳广场推出HI百货之后，又打造“漫花筒”动漫主题商场、特色海洋世界。广百风尚北京路店受区域内百货业竞争激烈的影响，改造成广百黄金大厦。五月花广场将一个楼层的运动和服装品牌撤出，腾出空间打造成美食街。

万达业态被迫转型。2015年上半年，全国百货业态共关闭25家门店。其中，万达百货关闭10家门店，占比高达40%；天虹商场关闭3家；金鹰关闭2家；远东百货、阳光百货、百盛百货、华堂商场、津乐汇百货各关闭1家。

商业模式在转变。未来商业发展趋势向“购物方式多元化、硬件配套定制化、信息传递社会化、支付方式移动化、数据信息主导化”转变。

（2）电商对写字楼的影响。[案例]：广州琶洲成为电商总部，土地出让成交活跃；广东中山多个写字楼以电商概念重新包装，写字楼“转型”电商产业园等。

（3）电商对住宅的影响。[案例]：国内首个互联网住宅小米公寓等。

“房地产+互联网”时代，房地产业的转型与发展：

2015年大型房地产开发商正在主动“+互联网”，网络营销、服务平台、融资平台打造，各种探索正在展开。

[案例]：万科——房产众筹赚足眼球，开发APP提升服务；SOHO中国——探索O2O移动办事平台；万达——打造O2O服务的“智慧广场”；绿地——成立GCLUB全球会员平台，着力打造战略性金融投资平台；奥园——将发展互联网业务确立为集团多元化发展方向；香江——O2O房产众筹; 时代——入股YOU+等。

房地产黄金时代的价值核心是土地，行业关键词是“地段，地段，地段”。

在移动互联时代，未来房地产的价值核心是用户，行业关键词是“体验，体验，体验”。

在互联网思维影响下，精细化、平台化、金融化趋势将是未来房地产业的发展方向。房地产商将实现两个转变一、从开发商向平台运营商的角色进行转变。因为平台才是最符合互联网时代商业逻辑的形式。二、从原来的单维度靠土地资源增值获得利润向多维度凭服务增值获取利润进行转变。消费者强势主导才是互联网思维“粉丝经济”的真谛。

2015年，互联网和中国房地产业不再仅仅互为工具。房地产正和互联网加速融合。未来几年，将是加速融合的关键期。

对中国的大型开发商而言，在年营业额到达2000亿以后，要再上一个台阶，传统开发已经难以提供快速增长的空间。+互联网后，业务发展变得多元。平台的构建，更令长期经营、长期盈利变成可能。

对ABT这样的互联网巨头而言，中国房地产行业一年10万亿的直接投资量，每年服务的巨大客户群，房地产互联网金融、社区O2O的巨大机会，是谁都不愿失去的。

房地产+互联网，融合、创新、新模式，将是未来几年的主基调。

房地产+互联网的未来发展模式：

1、房地产投融资新模式——互联网+房地产+金融

互联网金融与房地产的结合，将开辟一条开发商融资和购房者投资的新路。众筹、P2P、P2W，资产证券化……未来房地产与互联网金融的融合大有可为。

房地产依赖两条腿:土地和金融。互联网金融与房地产的结合，发展空间非常广阔。房地产互联网金融，是中国房地产行业短期内，最值得期待，最可能取得重大突破的地方。

房地产互联网金融的发展，将进一步提升行业集中度。

当然，中小企业如果能先人一步找到房地产互联网金融的新模式，也可取得跨越式的发展。

【案例】中国平安及股碧桂园推出“开发众筹”项目、万科众筹、平安好房网推出的房产众筹项目、万通联手众筹网的自由筑屋等。

2、商务办公空间的转换，互联网+房地产+创业

【案例】北京骏豪·中央公园广场——优客工场、众创空间

3、个性化——物业发展的用户参与，互联网+房地产+移动C2B

C2B即消费者根据自身需求定制产品和价格，生产企业根据消费者需求进行定制化生产。产品定制在工业和日产消费领域较为多见，而说到房屋定制，对国内消费者来说似乎小众化的需求。但随着经济发展和生活水平的提高，个性化房屋的需求会更加明显。互联网时代，以往认为“不可能”的东西，将变为可能。

【案例】原世茂总裁打造地产移动互联平台

4、“90后”“00后”新客户群体的居住新模式——互联网+房地产+社交

[案例]针对青年人的社交公寓、长租公寓新模式出现

与中介、公寓相比，“社交公寓”的定位更接近“社区平台”，房子只是载体，重要的是社区运营和管理。以前开发商追求土地价值最大化，是开发的逻辑，是B端思维;而“社交公寓”更多是从人的需求要效益，是运营的逻辑，是C端思维。租客用私人小空间去换取社交大空间，运营商则通过造圈子、增加黏性，从各种衍生需求挖到金子，同时还可以与开发商、基金合作，实现物业的保值增值。

【案例】国内首个互联网住宅小米公寓

5、家居智能化——互联网+房地产+智能系统

智能家居改变未来生活方式。将来，智能系统绝不仅仅是生物识别、远程控制，而是从单独产品的智能化向系统化、平台化、去中心化发展，最终实现物联网化和人工智能，通过物联网技术将家居中的各种设备连接在一起，并能够统一协调管理。

从智能家居到智能社区，从智能社区到智能城市。房地产+互联网以后，这个路径已经清晰可见。

【案例】腾讯、小米、360等互联网巨头与方兴、正荣、华远等房企都展开了合作。

6、增值服务——互联网+房地产+社区O2O

房地产+互联网以后，传统房地产的实体空间，增加了更多的虚拟空间，服务的深度和广度得到提升，生活也将变得更丰富多彩。

来房地产的竞争看的不是谁的面积大、谁的产品多，而是看谁的体验做得好。住户的生活空间体验是线上和线下O2O。所有的社区服务围绕人展开，社区是生活共性生活的集合体，生活需求的直接的触点。互联网思维和技术是依托，根本目的是借助它们为住户提供增值服务。

【案例】奥园跨境电商、专业批发市场的O2O等

互联网的日益壮大告诉我们——如果我们错过了，擦肩而过的不仅仅是一个机会，而是整整一个时代。

互联网没有边界，一切皆有可能。房地产+互联网，目前仅仅是一个开始。房地产+互联网，新的模式会不断产生，失败的消失了，新的模式又会接踵而来。所谓历史，就是成功者的历史。

目前，最大的机遇，莫过于中国房地产的互联网商业模式并没有最终形成。潜力和空间巨大。未来中国房地产5000亿的企业，10000亿的企业，肯定将源自于此。

房地产+互联网，未来已来，你来不来？