高铁与房地产价值重塑

（赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

（2015年5月22日在珠三角房地产博览会“高铁改变中国”论坛上的演讲）

世界第一条高铁：1964年10月1日，东京林匹克运动会圣火燃起前10天，东京至大阪的“东海道新干线”正式运营通车，世界上第一条高速铁路诞生了。新干线运行速度当时最高达到210公里/小时，总投资3800亿日元，全长515公里。

1978年10月26日，邓小平在访日期间乘坐新干线从东京前往京都，看到列车风驰电掣般行驶，他深有感触地说：“像风一样快，新干线推着人们跑，我们现在很需要跑。”

中国进入高铁时代。从2010年起至2040年,用30年的时间,将全国主要省市区连接起来,形成国家网络大框架。

中国高铁连通世界的蓝图。中国计划建设三条通往欧洲和东南亚的高铁，另一条是从东北途径阿拉斯加到美国，里程8000公里。以每小时350公里设计速度算，建成后从中国乘高铁不到两天即可到达美国。

Ø  计划绕道老挝，连接泰国，经过马来西亚，到达新加坡的铁路。

Ø  从新疆的阿拉山口北上，途经哈萨克斯坦、俄罗斯、白俄罗斯和波兰。

Ø  经过吉尔吉斯斯坦、土库曼斯坦、伊朗到土耳其，最后抵达德国。

Ø  从东北北上经过白令海峡的海峡隧道，到阿拉斯加、经过加拿大然后到美国。

铁路的分类：

按列车运行速度划分铁路类型：

不同交通工具、不同速度时乘客总旅行时间对比。在800公里以内，高铁的优势非常明显。

总旅行时间对比表：

中国高速铁路网规划

近中期:五纵六横八连线

五纵:

①哈沪线:哈尔滨-扶余-长春-四平南-沈阳-营口-大连-烟台-青岛-日照-连云港(海州)-盐城-南通-上海。全线按以上节点只设14个停车站,站点之间直连。

②京沪线:北京-天津-沧州-德州-济南西-济宁-徐州-蚌埠-南京-无锡-上海-浦东机场。按以上节点只设12个停车站,站点之间直连。

③京港线:北京-保定-石家庄-邯郸北-安阳南-郑州-漯河-信阳北-武汉-岳阳-长沙南-衡阳-郴州-韶关-广州-深圳-九龙。全线按以上节点只设17个停车站,站点之间直连。

④集昆线:集宁-大同-朔州-忻州北-太原南-界休-临汾-韩城-西安-佛平-汉中-宁强-广元-绵阳-成都-乐山-冕宁-西昌-攀枝花-昆明。全线按以上节点只设20个停车站,站点之间直连。

⑤西湛线:西安-安康-万源-达州-华莹-重庆-遵义-贵阳-都匀-独山-南丹-河池西-马山北-南宁-钦州-北海-湛江。全线按以上节点只设17个停车站,站点之间直连。

六横:

①沈兰线:沈阳-盘锦-锦州-秦皇岛-唐山-北京-张家口-集宁-呼市-包头-杭锦-乌海-石嘴山-银川-青铜峡-中卫-白银-兰州。全线按以上节点只设20个停车站,站点之间直连。

②青银线:青岛-潍坊-淄博-济南西-武城-衡水-石家庄-阳泉-太原南-吕梁(离石)-绥德-靖边-鄂托克-银川。全线按以上节点只设14个停车站,站点之间直连。

③盐西线:盐城-淮安-宿迁-徐州西-商丘-开封东-郑州-洛阳-三门峡-华阴-西安-宝鸡-天水-定西-兰州-红古-西宁。全线按以上节点只设17个停车站,站点之间直连。

④沪蓉线:(上海)-南京-合肥-六安-麻城-武汉-潜江-荆州-宜昌-水布垭(或五峰)-恩施-黔江-涪陵西-重庆-遂宁-成都。全线按以上节点只设15个停车站,站点之间直连。该线向东南,可经粟阳-湖州-杭州-绍兴-宁波;向东可沿江北,经扬州、泰州至南通。

⑤沪昆线:上海-嘉兴-杭州-金华-衢州-上饶-鹰潭-南昌南-新余-萍乡-长沙南-娄底-邵阳-洞口北-怀化-玉屏-凯里-都匀-贵阳-安顺-关岭-盘县-曲靖-昆明。全线按以上节点只设24个停车站,站点之间直连。

⑥沪南线:上海-宁波-台州-温州-福鼎-宁德-福州-浦田-泉州-厦门(同安)-漳州南-云宵-汕头-汕尾-惠州-广州-肇庆-云浮-郁南-梧州-桂平东-贵港-南宁。全线按以上节点只设23个停车站,站点之间直连。

八连线:

①津唐线:天津-唐山。

②开河线:开封东-菏泽-东平-济南西-滨州-东营北-河口。

③宁南线:南京-扬州-泰州-南通。

④宁宁线:南京-粟阳-湖州-杭州-绍兴-宁波。

⑤金温线:金华-丽水-温州。

⑥汉福线:武汉-黄石西-武穴(江南)-九江(县)-德安-南昌南-抚州-邵武-南平-福州。

⑦南厦线:南平-三明-大田-厦门(同安)。

⑧衡南线:衡阳-祁东-永州-全州-桂林-柳州-来宾-宾阳-南宁。

中国高铁在建里程全球第一。

目前全球正在建设高铁的国家有15个，在建里程达27796公里。其中，中国在建里程全球第一，占全球在建里程的57.16%。

由于海外不同国家工程建设条件、施工难度等不同，其在建高铁工期变化幅度也很大，通车年份主要集中在2015年、2020年、2030年前后。中国高铁从开工到通车工期通常为4-6年，2014-2015年是中国在建高铁的一个通车高峰期。

根据中国铁路总公司发布的公告：

2013年，中国高铁运营里程为11152公里；

2014年，中国高铁开通运营5353公里；

2015年，中国高铁开通运营合计将达21183公里。

2015年依旧为中国高速铁路投产高峰年。

中国铁路总公司的最新数据显示，至2015年中国铁路通车里程里程达到12.3万公里，其中高速铁路（包括时速200—250公里及时速300—350公里的高速铁路），基本覆盖中国50万以上人口的城市。

预计到2015年底，中国累计开通运营的高速铁路里程将达到21183公里，将全面完成“十二五”规划的预定目标。

届时，中国高铁开通运营里程将占据世界高铁运营里程的60%以上，继续稳居世界各国之首。

珠三角高铁通达18个省市区。

2009年底，北线的武广高铁开通

2011年底，南线的广深港高铁广深段开通

2013年底，东线的厦深高铁开通

2014年底，南广、贵广高铁开通

2015年，粤川渝动车开通（广州南经重庆北至成都东）

广东高铁网络形成向东西南北四个延伸的出省主干线。

由珠三角始发的动车组通达18个省市区(自治区)(湖南、湖北、河南、河北、北京、陕西、山东、山西、江西、浙江、上海、江苏、福建、广西、贵州、安徽、重庆、四川)，珠三角与陆上相邻的湖南、江西、福建、广西等4省区实现始发动车组往返“全覆 盖”。

广东省拟六年内建成52个项目完善高铁网。

据广东高铁网建设的最新规划，拟6年内斥资7780亿元在建和规划52个项目，至2020年广东省铁路通车总里程将较2013年激增5成。

u 广深港高铁福田站将于2015年通车

u 京九高铁已列入“十三五”规划项目

u 香港高铁段将接驳赣深段连通北京

u 投资近650亿元的赣深段料率先动工

u 广深港高铁深圳福田站及相关工程预计2015年建成，香港段将于2017年通车

u 福田站的完工将使深圳枢纽“三主（深圳站、深圳北站、福田站）一辅（布吉站）”的布置成型

u 到2020年，深圳枢纽将形成南北2条干线引入、东西1条干线贯通，衔接6个方向的双十字型格局京九高铁赣深段广东省境内281.5公里，投资646.5亿元，设计时速350公里，规划工期5年

u 投资430亿元的深茂高铁深圳至江门段，可在深圳枢纽驳通高铁香港段，规划工期6年，预计2020年前后完工

u 深茂高铁江门至茂名段投资逾290亿元，目前已开工，预计于2018年建成

u 广深铁路Ⅲ、Ⅳ线广州东至新塘段改扩建工程，力争2014年底开建，预计2017年竣工

深茂高铁

深茂高铁（深圳－茂名）东起深圳北站，途经深圳、东莞、广州南沙、中山、江门、阳江、茂名共7个市，终点于茂名东站，全长390.1公里，设计时速250公里/小时。总投资458.4亿元人民币。计划在2017年建成通车。

高铁的特点：

1、投资大，运营成本高

世界银行驻中国代表处发表的一份关于中国高铁建设成本的报告指出，中国高铁的加权平均单位成本为：

时速350公里的项目为1.29 亿元/公里

时速250公里的项目为0.87亿元/公里

国际上，高铁建设的成本多为每公里3亿元以上。

中国铁路总公司 2014年负债率扩大到64.77%，每年付利息500亿。资产负债率：2004年26.6%、2007年42.4%、2013年63.22%、2014年64.77% 。

投资和筹资是中铁总的两大任务。

目前，中铁总资产总计5.45万亿，负债合计3.53万亿元，负债率超过64.77%。自1995年起，截至2014年，中国铁路建设债券共发行9237亿元，综合计算，中铁总每年需要为相关债权支付的利息就高达504.52亿元。

2、带动城市新区发展

u 对沿线地区经济发展起到了推进和均衡作用

u 促使高铁沿线中心城市与卫星城镇选择重新布局

u 促进了沿线城市经济发展和国土开发

u 沿线企业数量增加使国税和地税相应增加

u 节约能源和减少环境污染

【案例】

武广高铁开通之后，长沙成为长株潭“1小时经济圈”的中心城市。

利用高铁客运带来的人流、物流、信息流，湖南省已承接1600余项产业转移项目，其中138个项目投资1000万美元以上。

将长沙打造成工程机械、汽车产业、食品工业、材料工业四个千亿产业集群。湖南省为此推行涉及税收、工商、财政、人力等多个部门的34条优惠新政。

郑州高铁客运站附近的区位优势，吸引企业竞相进驻。

高铁开通第一年，郑州新区共签约项目59个，合同总额521亿元，实际到位106亿元；

新开工超亿元项目57个，其中超10亿项目13个；

城镇固定资产投资205.6亿元，增长57.1%；

地方财政一般预算收入21.3亿元，增长85.4%；

出口总值2.8亿美元，增长105.3%。

高铁在山东德州设站，因此吸引着周边城镇纳入到德州高铁经济圈的发展中来，使城市规模布局快速扩张。

毗邻德州的陵县抓住这一有利时机，主动将其纳入德州城市规模扩张布局中来，以高铁交通优势来提升陵县与德州“同城经济”的区位价值，与德州市同谋划、同发展，以特色“都市现代农业”，带动全县经济社会进入“高铁时代”快车道。

3、高铁带动旅游业发展

随着我国步入高铁时代，越来越多的旅游目的地借力高铁，提速旅游产业发展。“高铁＋酒店”的自由行产品成为新热点。

【案例】厦深铁路

2013厦深铁路10月份通车，广州到厦门由14小时缩减为4小时。

据统计，厦深铁路开通后，“十一”黄金周赴厦旅游的广东游客数量同比增长三至四成。

【案例】武广高铁

武广高铁开通后，武汉至长沙只需1个小时，至广州3个小时。

据统计，春节期间，乘坐高铁来武汉的广东游客急升，多个景点广东游客的数量占总量超8成。

【案例】南广铁路

南广高铁于2014年12月26日正式开通运营。广州直达桂林最快只需2小时，未来广东、贵州、广西将形成“4小时经济生活圈”。

南宁旅游定位珠三角后花园。广东游客约占南宁总游客数量的10.29%，是南宁旅游的第一大区外客源。

梧州旅游率先尝到了高铁“红利”。以2014年“五一”假期为例，梧州累计接待游客总人数43.80万人次，同比增长35.60%，旅游总收入达1.51亿元，同比增长33.12%。

4、重塑房地产价值

【案例】新福厦线

【案例】南广高铁

【案例】贵广高铁

【案例】广珠线

高铁土地开发相关政策解读

“37号文”

关键词： 多式衔接 、立体开发 、功能整合 、节约集约 、政府引导与市场自主开发相结合、土地综合开发、提高铁路建设项目的资金筹集能力和收益水平。

统一联建 、规模控制： 单个站场平均不超过50公顷 ；少数站场综合开发用地规模不超过100公顷

市场方式供应综合开发用地、投资主体 。

用地供应模式： 分期 分片 分宗

   政策明确了——

1、土地综合开发、一级开发与二级开发

2、红线外、红线内土地出让方式

3、土地综合开发的目标及用途

4、市场化方式

5、土地经营

6、土地综合开发相关各方的责、权、利

全国高铁新城的兴起与发展

    高铁新城遍地开花：

高速铁路对于地区经济的拉动作用已被认同，能促进地区之间的交往和平衡发展。

    在全国主要高铁网上，目前已有36座高铁新城正在规划或建设。其中，密度最大的属京沪线和哈大线。京沪线上，24个站点共有15座高铁新城；哈大线上，23个站点已有9座。

    在不少地方的规划中，速度成了决胜的关键：“一年成名、三年成型、五年成城”、“一年成势、三年成型、八年成城”。

高铁新城类型

大致可分成两类：

一是全新的城市区划，属地方大手笔，动辄数十平方公里；

二是紧邻站点的高铁站前区（亦称启动区），规模较小，一般约几平方公里。

在36个高铁新城中，有1/3的新城面积在6平方公里以内；余下新城中，有5座面积在40平方公里以上。

高铁新城多位于城市新区、远郊区，缺乏配套

高铁新城大多位于城市新区或郊区，部分高铁站到市区需要20-40分钟，沿途基本是田野乡村。区域人口稀少，缺乏城市生活配套，如商务、办公、购物、休闲、教育配套等。

配套不足，或配套设施建设跟不上，制约了高铁新城的发展。

高铁新城“大规模、高投入”特点显著

12座高铁新城中，已投资及计划投资百亿以上的有4座，投资50亿元的有4座，余下1/3为30亿元及以下。

案例：【长沙高铁新城】

2009年启动，截至2013年底，长沙在基建上已投入了九十多亿元，未来三年还要投入100亿元。

而这座城市2013年财政收入为879亿元。

京沪高铁沿线的高铁新城空间规划规模上大多采取了“超常规”尺度。

案例：

【锡东新城】（包括高铁商务区）达125平方公里

【德州高铁新区】56平方公里

【南京高铁新城】以高铁站点为核心的启动区就超过了30平方公里，基本都是在主城基础上实现了“跃进式”增长。

位于省会城市或一线城市的高铁新城有8座，一些经济、人口体量不大的县城，亦在大张旗鼓规划或建设高铁新城。

案例：据报道，于湖北的国家级贫困县大悟县，引资160亿元建设临站商务区，鄂北高铁新城的梦想正一步步成为现实。

高铁新城的定位

理论上，高铁站点建设将加速城市产业升级和极化布局，提升周边土地价值，引发城市空间格局的转变。但是，中国上一轮高铁建设对于周边土地价值的提升和城市空间布局的优化作用，并没有完全体现。

在有明确城市定位的29座高铁新城中，有20座提出要发展商务中心、高端服务业，有11座提出要建设新的城市中心。

在规划初期，规划设计单位都会提出特色化的定位，但最终地方政府更倾向于做房地产、做商业商务，因为这样土地价值会高一些。

虽然定位多是商贸中心、城市副中心等等，但实际开发建设的多是以居住功能为主的房地产楼盘。

【案例】台湾

台湾沿着高铁做了很多有特色的规划，比如某地农产品好而丰富，它就会做农产品交易会、批发市场，周边地区一起做整合发展，就发展起来了。

【案例】

如滁州、蚌埠等地的高铁新城，被媒体冠以“空城”、“鬼城”，也有媒体指出这是在浪费土地收益。

TOD开发与经营

TOD新城物业类型选择：

TOD新城是以公共交通为导向的开发，属于密度偏高的开发，位于主要交通站点周边适宜步行的距离内，通称可以为步行者——也不排除驾车者——提供居住、就业和购物的机会。TOD新城可以称之为城市大生活综合体。

“交通导向开发” 令市民们可以在家、工作地、购物点、学校或服务机构之间的日常往来中的一次或数次可以选择不开私家车。

TOD新城空间组成:

TOD新城用地比例

TOD站点对于周边发展的经济效益影响根据空间的远近呈现不同的产品组合：

第一影响区域（0-300米）——距离站点步行距离5分钟以内，适合发展高等级功能，包括高级办公、商业以及居住，开发强度高；通常是地价最高、最先发展起来的区域。

第二影响区域（300-500）——距离站点步行10分钟内可以到达，是上述高等级功能的备选区域同时适合布局可进行产业聚集（cluster)的相关功能；开发强度较高。

第三影响区域（500以上）——距离站点步行需要15分钟以上的时间，取决于地段状况可以发展多种功能；开发强度取决于地块以及开发内容

城市TOD站点对于周边土地利用的影响半径在400-600米之间，同时在该半径内对于不同物业类型的市场价值影响不同：

•        地铁站点周边住宅物业增幅随着距地铁站距离的增加而衰减，但呈现非直线型衰减，300米以内衰减范围不明显，300米外较为显著

•        地铁站点100米范围内商铺具有较大升值空间，100-300米内增幅变化不大，可以说站点100米之内对于商业来讲是黄金地段

•        地铁站点100米范围内办公物业具有明显增值空间，100-200米范围呈现较大梯度衰减，300米以外增值幅度已不明显

TOD新城物业类型选择：

第一圈层，以商业、办公物业以及高密度居住物业为主，开发强度高。

第二圈层，主要为公共空间，及以上物业的备选区域。开发强度较高。

第三圈层取决于地段状况可以发展多种功能，如居住、或居住与商务混合物业等；开发强度取决于地块以及开发内容

铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发影响因素：

1、城市经济发展水平、人口、文化、资源禀赋、 区位等

2、产业规划

3、用地区位、土地及建筑现状

4、区域及所在城市房地产发展程度

5、土地规划定位、规划土地性质及开发强度 

6、土地开发成本及收益

7、土地开发时机及时序

8、当地政府国土、规划等部门的配合度   

铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发存在问题

问题一：土地价值

    铁路用地及站场毗邻区域土地商业价值的实现是一个渐进式的过程。需要有“预控”的思维。    

问题二：产业问题

土地规划与当地产业的结合度制约土地开发速度。  

问题三：土地及房地产市场过量，使短期开发难度加大。

问题四：土地开发收益受土地规划、城市规划的制约和影响。

问题五：当地政府的配合问题

土地综合开发流程：

TOD开发的新理念

1、与产业结合，避免“鬼城”

2、与城市规划结合

3、与市场高度结合，引入社会资本

4、品牌连锁经营，串珠式发展

5、整合资源，强调综合配套