广州楼市急需三把火（2）：激活南站片区和金融城，提升广州城市竞争力

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

 2015年，广州房地产市场的热点在自贸区。珠海横琴、深圳前海和广州南沙，受政策驱动，地价、房价快速拉升，成为市场的焦点。

2015年广东房地产最具活力和吸引力的地区是珠海，港珠澳大桥开通在即，横琴自贸区启动，珠海西区成为投资热土。

广东三大自贸区各有特色。

横琴将建设成为文化教育开放先导区和国际商务服务休闲旅游基地，打造促进澳门经济适度多元化发展新载体。将试点有关货物贸易便利化和现代服务业发展的制度创新。

前海将建设我国金融业对外开放试验示范窗口、世界服务贸易重要基地和国际性枢纽港。将进行非海关特殊监管区域重点探索体制机制创新，积极发展现代服务业和高端制造业；海关特殊监管区域试点以货物贸易便利化为主要内容的制度创新，主要开展国际贸易和保税服务等业务。

广州南沙将建设以生产性服务业为主导的现代产业新高地和具有世界先进水平的综合服务枢纽。

粤港澳合作，深化金融领域开放创新，强化国际贸易功能集成，成为广东自贸区的特色。

深化金融领域开放创新的具体任务和措施包括：

1、低成本跨境融资，拓宽融资渠道。将允许自贸试验区企业在一定范围内进行跨境人民币融资、允许自贸试验区银行业金融机构与港澳同业机构开展跨境人民币借款等业务。

2、鼓励中外合资金融机构进驻。

3、推动跨境投融资便利化。探索与港澳地区保险产品互认、资金互通、市场互联的机制。

4、创新型期货交易所。引入港澳投资者参股自贸试验区要素交易平台，逐步提高港澳投资者参与自贸试验区要素平台交易的便利化水平。

未来几年，广东自贸区高度吸纳各种资金和企业进驻已成定局。政策优势、地缘优势和投资关注度，均非其它区域所可比拟。

在这样的背景下，广州金融城处境尴尬。广州的CBD核心区珠江新城建设已进入尾声。金融城作为广州城市核心的重点功能区，作用和意义突显。

然而，当前广州金融城面临三大挑战：

1、开发成本高企，长期缺乏投资价值。

金融城是政府高起点规划、高标准配套和高投入开发的区域。已出让土地楼面地价在14000-19000元/平方米，写字楼整体地价水平较珠江新城写字楼平均地价要高得多。以珠江新城目前的地标建筑西塔为例，总造价约75亿元，单方建造成本约为25000元/平方米。金融城任何一个地块，即使建普通的高层写字楼，成本都会比西塔高。

在广州写字楼市场总体供大于求，空置率持续上升的背景下，金融城物业的投资压力大，抗风险能力比珠江新城物业要低。长期投资，存在不确定性。

 2、欠缺金融创新政策。

南沙、横琴、前海等自贸区金融创新不断，将吸引大批相关企业进驻，吸引大批资金，成为新的粤港澳金融服务创新区。

广州金融城刚刚启动，就迎面遇上了几个竞争性区域。广州金融城的政策创新和机制设计，成为关键。传统的开发建设模式，正面临挑战。

3、产业配套和产业集群

几大自贸区利用政府基础设施投入大，政策灵活，土地指标充足、腾挪空间较大的优势，可望在短期内快速形成产业集群和产业配套，形成集聚效应，快速成形。

广州的金融城，如果没有新的建设思路，将只能走传统的渐进式发展道路，重复珠江新城漫长的发展历程。

未来10年，广州另一个值得期待的区域是广州南站片区。

中国已全面进入高铁时代。作为中国高铁的枢纽和南大门的广州南站片区，有充足的资源优势和基础条件，发展成为华南地区新兴的高端商贸集聚区和承接轨道交通支持下各种资源汇聚的高端服务区。

2015年，广州南站片区的启动，同样受制于三大因素：

1、区域产业集聚和功能定位，迄今仍不清晰，缺乏引入高端服务业和高端商贸业的钥匙。政策优势不明显，机制创新不足。2015年区域受关注度远逊于南沙自贸区。

2、区域住宅与商业配比不协调，短期内缺乏常住人口。传统商业难以进驻。

3、缺乏龙头项目和龙头企业带动，无法形成联动效应。

2015年的广州房地产市场，限购政策在持续。在人均GDP突破15000美元，地价、房价处于高位的背景下，商品住宅需求持续下降将是难以逆转的趋势。

广州房地产当前急需新的发展空间和发展动力。广州中心区物业开发，尤其是金融城开发和广州南站片区的发展，成为影响广州房地产未来的重要因素。

广州南站片区和金融城的推进，将有利于提升广州对高端服务业的吸引力。对提升广州城市竞争力作用异常显著。

全国几大自贸区挂牌，金融创新不断，广州金融城何去何从？

中国正进入高铁时代，全国五纵六横高铁网络正在形成，中心城市的数十个高铁新城，都在竞争资源，广州南站片区机不可失。

广州房地产急需一把火。

政策突破，体制创新，产业＋地产联动开发，走出新路。

全面激活广州南站片区和广州金融城片区，时机已到。