南沙楼市：自贸区后的变局

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

南沙自贸区正式挂牌后，南沙楼盘人气暴涨。写字楼、商务公寓和小套型住宅，均取得了今年以来最好的销售业绩。

在热闹的“量价齐涨”声中，我们却依然能看到，南沙房地产仍然停留在“小、低、下”的水平。

1、规模小。2012年南沙获批国家级开发新区，到2014年自贸区落地，南沙楼市虽有涨幅，但远逊于珠海横琴和深圳前海的楼市。各大开发商的楼盘开发，均以小规模，分批多次开发。操盘运作十分谨慎。南沙地区的大地主霍氏集团，迄今动作不大。

2、售价低。“日光盘”出现了，但是以低售价为条件。南沙的住宅类物业价格难以突破瓶颈。商业、办公类物业在自贸区背景下，如何走出新路，发展商仍在探索。

3、缺集聚效应。2015年的南沙房地产市场，以投资概念和性价比高为主要卖点。开发商楼盘各自为战，未形成有序的互动式拉升。

南沙楼市就像一个过了青春期仍未长大的孩子，虽然被打了几针生长激素，但仍需进行内部大调理，才能健康成长。

1、产业发展和城市建设需两条腿走路。光注重产业引进而忽视城市建设，南沙难以成为珠三角的枢纽和中心。在发展的初期阶段，住宅用地的较低成本大量供应，人口集聚，是必经的路径。

在当前阶段，过度强调商服用地规模，限制住宅类用地发展，忽视人口集聚问题，难以形成楼市热点。

2、南沙城市土地运作需要有新的经营思路。

南沙最具景观价值的海景、山景用地，当前大多处于闲置或难以开发的状态。通过政府基础设施建设和公共建筑的发展来推动土地开发经营，目前效果仍不明显。明珠湾能否在宏观经济增速减缓的背景下，获得快速上升的空间，仍然要等待答案。

珠海横琴地区通过高定位、高配套、高投入、大产出的“高举高打”策略，对南沙是个启发，但盲目复制，未必能取得成功。

3、南沙房地产急待解决的三个现实问题

毫无疑问，南沙已成为2015年广州楼市最受关注的热点地区，投资资金将越来越多。当前有三个现实问题：

——南沙宜松动或取消房地产的限购政策。有利于短期内吸引资金，形成房地产消费的热点效应。

——南沙要解决“让人住下来”的现实问题。城市配套要升级。高素质高等级的学校、医院和文化、体育、商业设施的建设要提速。

——吸引高收入人士和高素质人才的政策落地。南沙地区缺二类人：高收入人群和高素质人才。通过购房入户等手段能够产生吸引有钱人的良好效果。通过建设人才公寓，可以把高素质人才引进。南沙房地产应考虑当前房地产发展阶段的特殊举措。

自贸区来了，南沙房地产正面临变局。自贸区背景下的南沙房地产，不应该是常规的房地产，只有创新，才会走出新路。