中国房地产仍处“调整期”，“新常态”尚未形成

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

两会刚刚结束，《中国足球改革总体方案》出炉，本来就挥金如土的中超联赛，更成了央视的宠儿。各种关于体育、足球的股票，这两天价格升上了天。

看样子，搞改革，最容易突破的，还是足球。搞得好，搞得差，反正都是娱乐。现在的中国足球联赛，不过就是房地产开发商的联赛罢了。广州恒大对石家庄永昌，表面上是两座城市两支球队的比赛，事实上是大发展商对小发展商的比赛。

中国经济要改革，中国房地产业要改革，就不是那么容易的事情了。

中国经济，很大程度上就是房地产经济。两会期间，关于房地产的消息和传闻不断，从房产税到限购到房贷，从保障房到改善需求到海外购房，沸沸扬扬。会议开完，老百姓依然是云里雾里。“提振房地产信息”，是房地产业内的自我解读，对城市普通居民而言，依然是忧大于喜。

总理对中国房地产业的现状和未来发展的表态无疑是积极和令人鼓舞的。

1、鼓励海外房地产投资，支持海外购房。

2、鼓励居民自主性住房和改善性住房需求。

3、强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。

4、强调要“保持房地产长期平稳健康发展”。

2014年，中国房地产业出现重大转折点。商品房销售面积同比下降7.6%，比2013年销售面积下降1亿平方米。“盛极而衰”的迹象明显。

如无意外，2015年中国房地产投资将达到10万亿元，再创历史新高。然而市场销售形势却难以乐观。

中国经济7%的增长成为“新常态”，在反腐延续和房产税预期的背景下，投资性买家退场，公务员购房退潮。多种因素作用下，2015年的房地产市场只会比2014年更艰难，更不乐观。

房地产市场内部需要调整，中国经济却不容许其有大幅度的下调。

2015至2018年的中国房地产市场，与其说是“进入了新常态”，不如说是进入了“调整期”、“波动期”。这几年的市场将复杂多变，风险与危机加剧。

中国房地产市场，至少要到2018年之后，才能进入“新常态”。这个“新常态”将有四个标志：

1、房产税和遗产税已经开征或已经落实了具体征收办法。

2、房地产投资额年增幅在10%以内，甚至负增长。

3、房地产开发商处于微利状态，净利率在10%以内。

4、地价、房价年上涨幅度在10%以内。

对房地产开发商而言，“新常态”不好做。“新常态”之前的“调整期”，更不好做。