大型基建投资加速对2015年房地产业的影响

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

在出口增长放缓，国内消费难以提速的背景下，国家加大了大型基础设施建设的投资。

2014年，国家发改委批复的铁路、公路、机场等固定资产投资达15629亿元。

2014年，中国铁路建设投资达8000亿元，为历史第二高位。2015年全国铁路里程达到12万公里。大量的高铁、城际和地铁兴建，成为新的增长点。

2014年，中国公路和水路投资达到2.5万亿元。

预计，2015年中国的铁路、公路、机场建设将延续2014年的高速增长态势，成为拉动投资增长的重要动力。

1、大型基建投资再增速，难抵房地产投资增速下降。

2013年是中国房地产的高峰年，投资额达86013亿元，同比增长19.8%。2014年1-11月全国房地产投资达86601亿元，预计全年达到9.4万亿元。

显然，2014年中国铁路投资8000亿元，仅为中国房地产投资的9%左右。大型基建投资虽然短期提速，仍难以替代中国房地产的地位和作用。

值得关注的是，2014年中国房地产投资增速明显放缓，从年初第一季度增长约20%左右，下跌到年末第四季度增长约12%，预计到2015年，中国房地产投资增速将下降至10%以内。

显然，2015年中国政府将继续加大对铁路、公路和机场、港口、码头等大型基建的投资。但无法抵销房地产投资增速下滑带来的阵痛和影响。

中国房地产年投资总额已接近10万亿元的水平，涉及影响到水泥、钢铁、家俱制造业等60多个上下游行业。

短期内，中国房地产投资仍然无替代者。2018年前，政府别无选择。只有中国房地产稳定，中国经济才能稳定。

2、房地产开发能否成为大型基建投资的“融资平台”？

“十二五”期间，中国交通基础设施投资全面提速。初步形成了“五纵五横”的综合交通网络。高铁联网，营业里程达到4万公里。全国高速公路网，通车里程已达8.3万公里。航空业的网络也已形成，全国80%以上的人口在100公里直线距离内能享受航空服务。

然而，大型基建投资也面临产能过剩、负债过高、运营亏损、总体投资回报水平不佳等现实问题。

铁路、高速公路和机场建设属于典型的“重资产”项目，在当前情况下，面临越投越亏，资产压力越来越沉重的窘境。

探索通过土地运营和房地产开发来给大型基建（如铁路建设）的“造血”，以提高资产回报率，打造融资平台，成为现实的选择。

难题在于：中国房地产在2014年已进入拐点，高成长和高回报已成为历史。以国有控股为主体的大型基建投资集团，要适应未来变幻莫测的房地产市场，获得良好的投资回报，并不是一件容易的事情。

3、未来几年，中国的大型交通基础设施建设将大大改变中国房地产的传统格局。

城际之间的时空关系改变了，客源更为丰富多样了，人口流动性也增强了。

传统的城市房地产价值体系、竞争关系和客户资源，都将在新机场、新铁路、新高速落成后，全面改写。

新基建，意味着将出现新的投资空间，投资场所和投资收益。每一项大型基建项目的启动，都值得房地产界人士高度关注。