广东县域房地产的转型与升级

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

广东省县级市、行政县及自治县共67个，行政区域面积14.83万平方公里，占全省81.1%，广东县域人口约7140万人，占总常住人口（1.0594亿）的67.4%。2014年广东县域房地产完成投资额占全省房地产投资额的15.0%，商品房施工面积占全省比重为20.1%，商品房销售面积占比达25.3，县域房地产已经成为广东房地产的重要组成部分，上升势头明显。

2015年中国经济进入“新常态”，将出现三个特性：从高增长转向中高增长；经济再平衡与包容性增长（加快服务业增长与缩小收入不平等）；从要素驱动与投资驱动增长，转向创新驱动增长。

2015年中国房地产也将进入新常态：从高增长转向中低增长；从供不应求到供大于求;行业平均利润水平下降。

受制于地方房地产政策反应滞后 、房地产供求关系逆转 、城市空间发展空间变窄 、地价、房价维持高位，2015年广东中心城市房地产市场的需求难以扩大。县域一级的房地产成为推动广东房地产发展的关键。

一、2015年影响广东县域房地产发展的四大因素

1、轨道交通的发展。未来几年是广东地区高铁、城际轻轨和地铁建设的高峰期。随着贵广、南广铁路通车，广东省已有16个地级市开通高铁，到2020年将实现市市通高铁。2015年及“十三五”期间拟开工建设的铁路项目总里程1040公里，总投资约1675亿元。轨道交通的建设将给广东房地产发展带来巨大的影响，从地价、房价到产品结构、服务对象，都将发生巨大的变化。

2、互联网技术的影响。2014年是房地产行业的“电商年”。2014年是电商直接冲击商业地产的一年。互联网对房地产的影响会逐渐深入，在2015年还将发生很多颠覆性的变化，值得行业高度关注。

3、政策的推动和影响。2015年广东房地产会产生一些热点地区，包括：珠海的横琴（发展超预期，房价已经4万以上了）、广州的南沙、深圳的前海等。

4、产业方面的变化。广东地区的2015年的经济增速放缓的压力超过全国水平。产业转移、产业升级，都将影响广东房地产的未来。

   二、新常态下，房地产企业的转型和升级。

1、企业战略布局。跨区域的战略布局、跨行业战略布局和多元化的战略布局要有新动作。广东地区的房地产开发商，需要有一些空间上的转型。这两年广州、佛山、深圳、珠海这几个中心城市土地公开拍卖的结果显示，土地拍卖的获得者潜在的经营利润非常低。开发商需寻找新的增长点和利润点。

2、发展模式和商业模式来。目前对房地产企业转型方面的认识存在误区。有一种观点认为“规模速度型”已经走到终点了，未来房地产开发要走“质量增长型”道路。事实上，当前和今后相当长的一段时间内，广东房地产的主要利润来源仍然要依靠规模和速度。关键是我们要找到一种新增长空间。县域一级的房地产恰恰提供了新发展规模的可能和空间。

    转型不一定适合每个企业，90%以上的企业不需要转型，大部分的企业只要运用好自己的资源，做好升级发展就可以了。对于企业来说，转型有风险，特别是在未来不确定性很高的情况下。

3、产品结构的转变。在县域一级来看，调整是有必要的，包括当前的产品结构不合理，住宅和非住宅的比例失调。住宅类大户型的产品偏多的问题也相当突出。

未来更合适做一些逆城市化的产品，更低的密度、更多的生态空间和生活空间的产品将更有生命力。以前我们太强调都市化和高强度的开发。

县域房地产要发展，常规的通过性价比、低售价和低成本的发展，做大城市的卫星城，做大城市的后花园。这类模式不具持续性。未来逆城市化的新型产品更有前景。

三、2015年广东县域房地产的转型和发展的关键点

    1、因地制宜、紧抓资源，实现新时期的土地价值再造。现在很多县域的土地价值被低估，最典型的就是龙门南昆山，这两年我们看到广东地区有一个另类的销售冠军，就是富力的南昆山的项目，一条高速公路可以带动龙门这样的县级区域的地产的发展。这样的区域值得我们关注。

    2、打破单一的住宅发展模式，实现多元化的发展。多元化的发展关键是逆城市化的产品发展，逆城市化的发展的生命力是非常强大的。

    3、品质提升和规模发展。广东县域的房地产发展应由小规模、低品质、低售价向规模化、品质化转变。

  联合产生规模，效益也提升了。

佛山的广佛智城就是一个好例子，集体建设用地，由几个零碎的地块联合起来做的，形成投资额40亿，在广佛地区有影响的大项目。

    4、抓住产业转移契机，以产业带动需求。

    5、网络时代和轨道交通时代的产品再造。2015年，广东房地产行业需要互联网思维。2015年，轨道交通的发展也是有很多机遇的。

2015年往后的几年，将是广东地区地价重分布的关键几年，表现在中心城市地价将有所回落，县域级地价会有所提升，整体地价更趋向于扁平化。地价的改变，将直接造成产品的改变。

    6、泛乡村地产的升级和发展。

    2015年开发商将有新的“上山下海”。6个地方值得关注：

（1）佛山南海。关注广东的集体建设用地怎么流转，怎么发展。

（2）珠海横琴。在政策的刺激下一个新区域，新的城市空间的形成。

（3）惠东，看开发商怎样“下海”。

（4）龙门，看开发商怎样“上山”。

（5）云浮，云浮在南广铁路开通以后会有什么变化。

（6）茂名的水东，看政策和轨道交通的推动对粤西的影响。

2015年广东县域房地产开发应更多关注空间上的战略转型，关注土地的深度开发经营，关注新常态下的适度规模化的企业发展。