城市“地标”的经营困局

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

每当夜幕降临，小蛮腰（广州塔）摇曳在珠江边，确有几分风情。毫无疑问，小蛮腰已成为广州城市的象征。

地标归地标，养起来不容易。广州市审计局近日公布的数字显示，小蛮腰亏损逐年增大。2010年亏损42.2万元，2011年亏损5806.44万元，2012年亏损11147.36万元。从数据看，小蛮腰的经营不容乐观。

小蛮腰总投资高达33.9亿元。截至2012年末，负债总额为27.4亿元。即使按正常贷款利率计算，每年利息就达到1.8亿元。倘若连运营都亏损，再加上本金和利息，这个“城市花瓶”的负担就太高了。

从结果上看，小蛮腰已落入和奥体中心、海心沙亚运剧场一样的结局。

第一，只重建设，欠缺经营思考和经营策划，最后落得一个年年亏损，年年补贴的命运。这些城市地标，都处于城市核心区位，寸土寸金，只要在前期研究中多些考虑商业开发与商业经营的内容，结果就会大不一样。可惜，现在的地标项目，都是“可批性”项目。所谓的可行性研究，都只是走过场的报告，难以发挥其应有的作用。

小蛮腰的可研报告中，预测年均收入目标5.77亿元，实际收入仅为2.65亿元。缺乏商业策划内容，缺乏商业经营空间的考虑，结果当然不理想。

第二，“地标”资产缺乏和金融的良好结合。广州并不缺乏投资超预算，但经营运转良好的项目，如珠江新城西塔，投资高达75亿元，但由于和房地产金融有机结合，并未影响越秀地产的运作。

小蛮腰的建设、管理和运营，到目前为止，还是传统的模式。政府财政投入本金，银行贷款，投资超预算，经营未达预期。年年负担加重，地标建筑反倒成了包袱。

花了33.9亿元，建了这样一个“地市花瓶”，年年还要倒贴1-2亿来养活它。怎么看，都是一件奇怪的事情。