粤港澳自贸区落地，南沙楼价至少涨20%

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

粤港澳自贸区申报已获各部委审核同意，正在等待国务院批准。

自贸区将包括广州南沙新区、深圳前海新区、珠海横琴新区以及广州综合保税区，总面积达931 .385平方公里，到2020年可开发面积为295.385平方公里，远大于目前上海自贸区所规划的28平方公里。

一、粤港澳自贸区的落地，对南沙房地产的推动将非常明显。短期内，南沙楼价将有不少于20%的上涨。

1、  南沙地价、房价仍然属于洼地，有较大的上涨空间。2013年南沙一手住宅均价才刚刚突破10000元/平方米。写字楼和商铺，更处于“萌芽期”。未来增长潜力巨大。

2、  从上海自贸区的发展历程看，房地产总是先于产业，提前启动。短期内地价、房价快速上升速度很快。倘若政府不加以干预，投资资金的大量进入，短期内会令地价和房价翻倍。

3、  南沙自贸区更开放，多方面与港澳建立紧密联系。定义为粤港澳自贸区后，将更加强调外向型优势，借助广东外向型经济依存度高的特点，利用国际市场，重点发展国际贸易。同时将充分利用港澳人才和市场资源，通过发挥香港的优势，突出香港在国际经济中的地位，包括推动贸易自由化、粤港高端服务的合作等，带动珠三角发展。

继2012年南沙被确定为国家级开发新区后，粤港澳自贸区将给南沙房地产发展带来历史性重大机遇。南沙房地产将成为珠三角地区未来10-15年的热点地区。

二、南沙房地产将走出一条与广州其它区域发展完全不同的道路。

南沙楼市将有几个显著的改变：

u   由“价格洼地”转向“价格高地”

u   由“性价比”竞争转向“品质竞争”和“潮流”竞争

u   由单一产品（住宅产品为主）转向多元产品开发

u   由投资需求为主转向多种需求共存

u   由广州买家为主转向珠三角、港澳买家共存

u   由广州一个远离市中心的边远区域转向具代表性和示范性的“优质生活圈”和国际性新区

三、南沙房地产急需特殊的政策配套支持

1、 产业、城市和房地产的发展密不可分。未来南沙新区在规划上，要给房地产更多的空间。比产业发展更重要的，是南沙城市的发展。

2、南沙房地产可以考虑成为“特区”。在当前背景下，南沙需要更多的人口，南沙特别需要更多的人入住。南沙可以考虑成为“特区”，退出“限购”政策，引入购房入户政策。

3、南沙商务、办公等物业需要政策扶持。要成为创新的国家级新区，没有大量的总部企业和创新型企业进驻，将成为空谈。南沙要发展第三产业，首先要摆脱约束，在总部经济、金融办公、创意产业发展等方面，提供特殊政策。只有如此，南沙的房地产业才能迎来真正的春天。

南沙要发展，需要房地产业快速的启动，政府需要拿出足够分量的启动措施。

四、南沙房地产发展面临的挑战

1、规划利好已经被楼盘消化和透支。体现在过去几年楼价上升幅度较大。考验未来销售的持续性。

2、当前楼盘在规划设计前期定位普遍较低。大多数的楼盘都以低成本、低楼价、性价比高作为主要竞争力。

3、南沙新区的发展将是一个漫长的过程。至少需要10-15年的发展，才会见到成效。房地产发展，却是一个短期要见效的商业性开发。两者之间存在矛盾。短期内，南沙人气不足、产业人口不多，城市基础设施和配套设施还有很大的缺口，等等因素，都会制约南沙房地产的发展。

五、南沙房地产的投资建议

1、投资南沙房地产，不可能赚快钱。必须有“守”的心态。南沙房地产的高峰，应该在2015年以后。

2、南沙房地产的前景非常光明，但受经济面的影响将很明显。未来地价和房价仍会出现反复。

3、由于自贸区的特殊因素，南沙的商业和写字楼投资前景看好。目前入市门槛低，潜在回报水平高。但会买，还要会卖。把握时机，注意节奏，控制风险。